別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
池田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
池田 5-3 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　立入　健一郎   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 369,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 池田市呉服町７７７番１
｢呉服町２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 354  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6		 店舗、事務所等に共
同住宅も混在する商
業地域		 西12m市道、三方路 水道、ガス、下水 池田

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 池田駅南西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、今後は住居系土地利用の比重が高まるものと予測す
る。地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    388,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    351,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は池田市を中心に、北摂地区において店舗付共同住宅等が見られる商業地域である。需要者は、資金力を有
する不動産会社等が中心となっている。隣接する兵庫県川西市へ顧客の流出が認められる反面、周辺エリアにおいては
新築マンションの供給も見られ、需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯については、その位置、規
模等によりばらつきが見られることから、把握し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は店舗付共同住宅等が見られる駅周辺の商業地域であり、主たる需要者は類似地域の取引状況及び収益性に着目
して意思決定を行うと考えられる。比準価格は規範性の高い事例を採用しており、また、収益価格は純収益及び還元利
回り等適切に求められている。よって、市場の実態を反映した比準価格及び商業地の収益性を反映した収益価格を関連
付け、さらに代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　池田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.7
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[103.7]		 100
[170.1]		 [103.0]
100		 368,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    358,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 池田市の人口は、過去５年間で微減傾向にあ
る。取引価格は上昇傾向にあるが、取引件数
は減少している。


駅接近性が良好な商業地域であり、マンショ
ン需要も旺盛で、地価は上昇傾向で推移した
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 池田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１１５

-11		 池田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11.7m国
道、中間画地
２住居
地区計画等
(60,200)
b １１０８

-138		 池田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １００６

-27026		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西33m府道、
中間画地
準住居

(70,300)
d １００７

-27008		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東18m国道、
西4m、二方路
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
264,361  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
267,533 		 100
[  68.3]
391,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
403,000 
b (　           ) 
271,981  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
280,140 		 100
[  78.0]
359,154 
370,000 
c (　           ) 
254,197  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
269,181 		 100
[  70.8]
380,199 
392,000 
d (　           ) 
260,797  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
264,970 		 100
[  73.1]
362,476 
373,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    388,000 円／㎡]  



池田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,277,874 
5,975,226 
24,302,648 
18,834,000 
5,468,648 		 （　0.9541）
5,217,637 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    124,229,452 円　　　　（　    351,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
池田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 250.00 ＲＣ6 1,365.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   354 ㎡     16.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所はフロア貸し。住戸はファミリータイプ、平均専有面積は約６９㎡。平面式駐車場３台 ⑦有効率　  86.2 ％
の理由		 類似建物等より判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
75.0 
131.25 
3,630 
476,438 		 5.0  2,382,190 
3.0  1,429,314 

 2～ 3		 事務所
250.00 
85.0 
212.50 
2,420 
514,250 		 3.0  1,542,750 
3.0  1,542,750 

 4～ 6		 住宅
230.00 
90.0 
207.00 
1,800 
372,600 		 2.0  745,200 
2.0  745,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,365.00 
86.2 
1,177.25 

2,622,738 		 7,703,290 
6,750,414 
⑨年額支払賃料      2,622,738 円　×　12ヶ月　＝　      31,472,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,177.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         648,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,472,856 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         648,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,569,668 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,551,188 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,703,290 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,870 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,750,414 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         655,816 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,277,874 円　　　　（　        85,531 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１０７（賃）
　　　　-4		 5,059  
(   4,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
3,804 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,741 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,630 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１０８（賃）
　　　　-2		 2,599  
(   2,532) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,648 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
池田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,460,000 円  　　　　    292,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 963,626 円  　　　       32,120,856　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      485,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,482,000 円  　　　　    292,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       292,000 円  　　　　    292,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       292,000 円  　　　　    292,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,975,226 円　（　　　　　　        16,879 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 292,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　   1,365.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,834,000 円  
（　　　　　        53,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,277,874 円      
②総費用 5,975,226 円      
③純収益　①－② 24,302,648 円      
④建物等に帰属する純収益 18,834,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,468,648 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,217,637 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,739 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    124,229,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     351,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 池田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　池田市呉服町７７７番１
 1211000155473-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
池田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
池田 5-3 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　木島　巧   TEL.
鑑定評価額 130,000,000 円  １㎡当たりの価格 366,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 池田市呉服町７７７番１
｢呉服町２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 354  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6		 店舗、事務所等に共
同住宅も混在する商
業地域		 西12m市道、三方路 水道、ガス、下水 池田

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 池田駅南西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は池田駅の南側に近接し、店舗事務所ビルや共同住宅等が建ち並ぶ商業地域を形成している。地域要因
に格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    384,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    331,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、池田市を中心とした大阪北部圏の徒歩圏内の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域の圏域である。需要
者の中心は、収益物件を投資目的で購入する個人又は不動産業を中心とした法人事業者等と思われる。新築マンション
需要のほか潜在的な商業地の需要も多く認められる。需要の中心価格帯は位置や規模等により異なるため、規模や価格
はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は池田駅より徒歩圏内の商業地域に存する。比準価格を求めるに当たっては池田市に存する商業地の事例を採
用した。収益価格を求めるにあたっては、現実的な利用方法である店舗、事務所兼住宅を想定して求めたが、比準価格
に比較して低位に求められた。標準的な建物を想定しているが、想定によるリスクを否定できないため、市場の実態を
反映した比準価格を標準とし収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　池田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.7
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[103.7]		 100
[171.2]		 [103.0]
100		 366,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    358,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 池田市の商業地の需要は比較的堅調である。
地価は、立地の良好な物件については、旺盛
な分譲マンション需要を背景に上昇傾向にあ
る。

池田駅に近接する店舗ビル、店舗併用共同住
宅等の建ち並ぶ商業地域である。需要は比較
的堅調であり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 池田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１１５

-11		 池田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11.7m国
道、中間画地
２住居
地区計画等
(60,200)
b １１０８

-120		 池田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12m国道、
北2.2m、
二方路
２住居
高度地区2種
(60,200)
c １１０８

-138		 池田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d １１０８

-137		 池田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南4m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
264,361  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
267,533 		 100
[  70.0]
382,190 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
394,000 
b (　           ) 
230,136  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
246,367 		 100
[  70.6]
348,962 
359,000 
c (　           ) 
271,981  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
280,140 		 100
[  75.2]
372,527 
384,000 
d (　           ) 
405,163  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
405,163 		 100
[ 104.5]
387,716 
399,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    384,000 円／㎡]  



池田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,069,394 
5,749,286 
24,320,108 
19,156,500 
5,163,608 		 （　0.9541）
4,926,598 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    117,299,952 円　　　　（　    331,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
池田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 250.00 ＲＣ6 1,365.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   354 ㎡     16.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗・事務所はフロア貸し、４～６階は住戸ファミリータイプ（平均専有面積約６９㎡）。 ⑦有効率　  86.2 ％
の理由		 このタイプの建物としては標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
75.0 
131.25 
3,600 
472,500 		 5.0  2,362,500 
3.0  1,417,500 

 2～ 3		 事務所
250.00 
85.0 
212.50 
2,300 
488,750 		 3.0  1,466,250 
3.0  1,466,250 

 4～ 6		 住宅
230.00 
90.0 
207.00 
1,850 
382,950 		 2.0  765,900 
2.0  765,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,365.00 
86.2 
1,177.25 

2,598,850 		 7,592,700 
6,647,700 
⑨年額支払賃料      2,598,850 円　×　12ヶ月　＝　      31,186,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,177.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,186,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,552,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,353,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,592,700 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,853 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,647,700 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         645,837 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,069,394 円　　　　（　        84,942 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１０７（賃）
　　　　-2		 2,866  
(   2,793) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
3,753 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,710 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１１５（賃）
　　　　-2		 2,856  
(   2,799) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
3,661 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
池田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,188,000 円  　　　　    297,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 957,186 円  　　　       31,906,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      485,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,524,500 円  　　　　    297,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       297,000 円  　　　　    297,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       297,000 円  　　　　    297,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,749,286 円　（　　　　　　        16,241 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 297,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 207,000 円／㎡　×　   1,365.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,156,500 円  
（　　　　　        54,114 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,069,394 円      
②総費用 5,749,286 円      
③純収益　①－② 24,320,108 円      
④建物等に帰属する純収益 19,156,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,163,608 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,926,598 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,917 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,299,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     331,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 池田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　池田市呉服町７７７番１
 1211000155473-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考