別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
池田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
池田 5-1 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　松永　明   TEL.
鑑定評価額 464,000,000 円  １㎡当たりの価格 630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 池田市栄町７３４番６外
｢栄町１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 737  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
不整形
1.5:1		 銀行

ＲＣ5F1B		 小売店舗、銀行が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 南西20m国道、四方路 水道、ガス、下水 池田

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 池田駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの駅前商業地域で、商業地としての需要も根強いほか高層マンションとしてのポテンシャルも高く潜在
的な需要は多いと思料される。そのことを反映し地価は上昇傾向で推移していると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    663,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    566,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北摂地域における各沿線の駅前商業地域で、需要者は金融機関や収益物件の投資家・中小企業自社ビル用
地として販売を行うデベロッパー等が主な中心である。駅前でのマンション用地としての需要も強くデベロッパーも近
年需要者となっており需給動向は堅調であるが、立地条件の良い売物件はほとんど見られない。取引される規模や価格
等は様々であり需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 広域的に駅近くの類似性の高い商業地の事例を採用して比準価格を求めており規範性がある。一方収益価格も駅前商業
地としての収益性に基づいて試算しており信頼性も高く妥当性がある。したがって、取引市場の実態を反映した比準価
格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、前年標準地の価格並びに前年指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　池田（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    615,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地の地価は全般的にはやや上昇傾向にあ
る。池田駅前の商況そのものは衰退傾向にあ
るものの立地条件の良い土地は上昇傾向で推
移している。

駅前商業地域における土地需要は堅調で、マ
ンション用地としての需要も底堅い。地価は
上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％ +2.4 ％
３　試算価格算定内訳 池田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０８

-137		 池田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南4m、角地
近商

(100,300)
b １０１４

-27003		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m国道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
c １００６

-27025		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10.2m市道、
中間画地
近商

(100,300)
d １００９

-27005		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m国道、
南5.7m、角地
２住居

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
405,163  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
405,163 		 100
[  71.4]
567,455 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.7]
　　　　 100
588,000 
b (　           ) 
464,538  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
483,120 		 100
[  83.8]
576,516 
598,000 
c (　           ) 
481,356  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
510,744 		 100
[  75.2]
679,181 
704,000 
d (　           ) 
556,492  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
540,889 		 100
[  73.6]
734,904 
762,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    663,000 円／㎡]  



池田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

74,400,488 
15,387,867 
59,012,621 
41,087,200 
17,925,421 		 （　0.9549）
17,116,985 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    417,487,439 円　　　　（　    566,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
池田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 540.00 ＲＣ5 2,700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   737 ㎡     32.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗・事務所ビルを想定 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
540.00 
70.0 
378.00 
4,840 
1,829,520 		 7.0  12,806,640 
3.0  5,488,560 

 2～ 2		 店舗
540.00 
80.0 
432.00 
2,950 
1,274,400 		 5.0  6,372,000 
3.0  3,823,200 

 3～ 5		 事務所
540.00 
80.0 
432.00 
2,600 
1,123,200 		 3.0  3,369,600 
2.0  2,246,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,700.00 
78.0 
2,106.00 

6,473,520 		 29,287,440 
16,050,960 
⑨年額支払賃料      6,473,520 円　×　12ヶ月　＝　      77,682,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,682,240 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,310,579 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 72,571,661 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,287,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         269,444 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,050,960 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       1,559,383 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      74,400,488 円　　　　（　       100,950 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１０７（賃）
　　　　-4		 5,059  
(   4,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,325 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,992 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,840 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１１５（賃）
　　　　-5		 5,365  
(   4,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
5,763 
c １１１５（賃）
　　　　-6		 2,975  
(   2,921) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,889 
池田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,576,000 円  　　　　    644,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,366,467 円  　　　       78,882,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,683,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,474,000 円  　　　　    644,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       644,000 円  　　　　    644,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       644,000 円  　　　　    644,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,387,867 円　（　　　　　　        20,879 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 644,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　   2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,087,200 円  
（　　　　　        55,749 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 74,400,488 円      
②総費用 15,387,867 円      
③純収益　①－② 59,012,621 円      
④建物等に帰属する純収益 41,087,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,925,421 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,116,985 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,225 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    417,487,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     566,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 池田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　池田市栄町７３４番６
 1211000158154-0000
2 　池田市栄町２９５２番１
 1211000150902-0000
3 　池田市栄町７３４番１０
 1211000158158-0000
4 　池田市栄町７３４番１２
 1211000158160-0000
5 　池田市栄町７３４番１６
 1211000158164-0000
6 　池田市栄町７３４番１７
 1211000158165-0000
7 　池田市栄町７３４番１８
 1211000158166-0000
8 　池田市栄町７３４番７
 1211000158155-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
池田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
池田 5-1 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　泰志   TEL.
鑑定評価額 464,000,000 円  １㎡当たりの価格 630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 池田市栄町７３４番６外
｢栄町１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 737  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
不整形
1.5:1		 銀行

ＲＣ5F1B		 小売店舗、銀行が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 南西20m国道、四方路 水道、ガス、下水 池田

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 池田駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は銀行や店舗等が建ち並ぶ国道沿いの駅前商業地域を形成している。マンション用地としての需要も根強
いが、立地的な希少性が高く、今後も堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は池田市を中心とした北摂地区及び兵庫県川西市等も含む圏域であり、店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の路線商
業地域の圏域である。池田市において希少性の高い駅前一等地という立地から需要は根強い。需要者の中心は、金融機
関及び収益物件の投資家、更に最近の根強い駅前マンション用地としての需要による中堅デベロッパー等が考えられる
。取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は池田駅前の商業地域内に存するが、比準価格を求めるに当たって、池田市内の取引事例を収集出来なかった
為、箕面市、豊中市の商業地の事例を採用した。収益価格を求めるにあたっては、現実的な利用方法である店舗兼事務
所を想定して求めたが、比準価格に比較して低位に求められた。標準的な建物を想定しているが、全て想定によるリス
クを否定できないため、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　池田（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    615,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 池田市の人口は微減傾向で推移しており、取
引価格はやや上昇傾向で取引件数は減少傾向
にある。


池田駅前の国道沿いに存し、狭い範囲内の希
少性の高い商業地域として、需要は根強い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％ +2.4 ％
３　試算価格算定内訳 池田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０８

-134		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
南東7m、
二方路
商業
高度地区8種
高度利用地区
(100,600)
b １００９

-27005		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m国道、
南5.7m、角地
２住居

(80,300)
c １００６

-27025		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10.2m市道、
中間画地
近商

(100,300)
d １０１４

-27003		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m国道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
519,848  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
557,196 		 100
[  89.4]
623,262 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.7]
　　　　 100
646,000 
b (　           ) 
556,492  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
540,889 		 100
[  86.6]
624,583 
648,000 
c (　           ) 
481,356  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
510,744 		 100
[  78.7]
648,976 
673,000 
d (　           ) 
464,538  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
483,120 		 100
[  74.5]
648,483 
672,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    660,000 円／㎡]  



池田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

73,548,104 
15,186,379 
58,361,725 
40,321,600 
18,040,125 		 （　0.9549）
17,226,515 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    420,158,902 円　　　　（　    570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
池田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 540.00 ＲＣ5 2,700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   737 ㎡     32.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア分割貸しの店舗・事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して判定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
540.00 
70.0 
378.00 
5,038 
1,904,364 		 7.0  13,330,548 
3.0  5,713,092 

 2～ 2		 店舗
540.00 
80.0 
432.00 
2,900 
1,252,800 		 5.0  6,264,000 
3.0  3,758,400 

 3～ 5		 事務所
540.00 
80.0 
432.00 
2,500 
1,080,000 		 3.0  3,240,000 
2.0  2,160,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,700.00 
78.0 
2,106.00 

6,397,164 		 29,314,548 
15,951,492 
⑨年額支払賃料      6,397,164 円　×　12ヶ月　＝　      76,765,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        76,765,968 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,237,277 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 71,728,691 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,314,548 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         269,694 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       15,951,492 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       1,549,719 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      73,548,104 円　　　　（　        99,794 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１０７（賃）
　　　　-4		 5,059  
(   4,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,621 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,038 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１１５（賃）
　　　　-6		 2,975  
(   2,921) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
4,958 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
池田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,528,000 円  　　　　    632,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,338,979 円  　　　       77,965,968　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,683,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,372,000 円  　　　　    632,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       632,000 円  　　　　    632,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       632,000 円  　　　　    632,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,186,379 円　（　　　　　　        20,606 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 632,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 223,000 円／㎡　×　   2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,321,600 円  
（　　　　　        54,710 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 73,548,104 円      
②総費用 15,186,379 円      
③純収益　①－② 58,361,725 円      
④建物等に帰属する純収益 40,321,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,040,125 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,226,515 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,374 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    420,158,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 池田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　池田市栄町７３４番６
 1211000158154-0000
2 　池田市栄町２９５２番１
 1211000150902-0000
3 　池田市栄町７３４番１０
 1211000158158-0000
4 　池田市栄町７３４番１２
 1211000158160-0000
5 　池田市栄町７３４番１６
 1211000158164-0000
6 　池田市栄町７３４番１７
 1211000158165-0000
7 　池田市栄町７３４番１８
 1211000158166-0000
8 　池田市栄町７３４番７
 1211000158155-0000
9 　
10 　
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備考