令和6年1月15日　提出 池田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -16 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　木島　巧   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市畑３丁目７７９番２ ｢畑３－３－７｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅も見られる住 宅地域 南6m私道 水道、ガス、下水 石橋阪大前 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ私 道 交通 施設 石橋阪大前駅北方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は丘陵地のバス圏内にある戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、格別の変動要因はない ので、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線、阪急箕面線、大阪モノレール線沿線のうち池田市、箕面市、豊中市北部の住宅地域。需要者 の中心は同一需給圏内の中所得者層が中心である。バス圏であるが、総額が嵩まないため、当該地域の需要は比較的堅 調である。土地は１００㎡程度で１５００万円前後、新築戸建物件は４０００万円程度までが需要の中心となっている 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺には賃貸目的のアパートやマンションは、ほとんど見られず、また 、戸建住宅の賃貸市場も成熟していないため、収益価格は試算できなかった。当地域が快適性を重視する戸建住宅地域 であること、また、自己使用目的での取引が中心の地域であることから、取引市場の実態を反映する規範性の高い比準 価格を採用し、代表標準地価格との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　池田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [128.1] [104.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 池田市の住宅地に対する需要は比較的堅調で ある。地価は、利便性の良好な物件について は、上昇傾向で推移している。 バス圏の傾斜地に存する小規模戸建住宅地域 である。総額的な面からも需要は堅調で、地 価は若干上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％