別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
池田 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
池田 -14 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　松永　明   TEL.
鑑定評価額 338,000,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 池田市満寿美町６３９番２
｢満寿美町７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 926  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ5F1B		 共同住宅が多く見ら
れる利便性の良い住
宅地域		 東8m市道、背面道 水道、ガス、下水 池田

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ５階建程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 池田駅南東方

320m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、中層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測す
る。地価水準については、選好性の高いエリアであることから上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              365,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線及び北大阪急行沿線等で、大阪府北部において中層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。需
要者は、中堅又は大手デベロッパーが中心である。当地域は最寄駅への接近性に優れ、居住環境も良好であることから
人気が高く、デベロッパー等の土地取得意欲も旺盛であり、今後も底堅い需要が見込まれる。新築分譲マンション（７
５㎡程度）の価格水準は５，０００～６，０００万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は中層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、需要者は類似地域の取引状況及び投資採算性に着目して意思決定
を行うと考えられる。比準価格は規範性の高い事例を採用しており、市場の実態を反映している。開発法による価格は
類似の分譲マンション事例等から適切に求めているため、その規範性は高いと判断できる。よって、比準価格及び開発
法による価格を関連付け、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨木 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    345,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[101.0]		 100
[101.0]		 [102.0]
100		 365,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 本市の人口は直近１年間では微減傾向、世帯
数は微増傾向。地価は横ばい乃至やや上昇傾
向にあるが、調区等のバス圏は依然やや下落
傾向。

ブランド力のある地域で、デベロッパーの需
要は堅調で、地価は底堅く上昇傾向で推移し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 池田 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０８

-18		 池田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4.4m市道、
東4.4m、北5m、
三方路
１中専
高度地区2種
(60,200)
b １１１５

-16		 池田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.3m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c １００４

-27028		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北27m市道、
南5.8m、
二方路
２中専
高度地区2種
(60,200)
d １００９

-27004		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東11m国道、
北4m、西6m、
三方路
２住居

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
315,194  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.1]
294,201 		 100
[  87.5]
336,230 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
343,000 
b (　           ) 
348,925  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
350,652 		 100
[ 101.7]
344,791 
352,000 
c (　           ) 
320,334  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
402,796 		 100
[ 111.3]
361,901 
369,000 
d (　           ) 
325,893  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.6]
389,092 		 100
[  99.9]
389,481 
397,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    365,000 円／㎡]  



池田 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

907,596,738 
569,367,493 
12 
732,000 
1,498.62 
302,000 
1,720.07 
⑧開発法による価格 　　          338,229,245 円　　　　（　              365,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
池田 -14　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
926 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  926.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
416.50 ㎡  1,720.07 ㎡  1,638.69 ㎡  81.38 ㎡  1,498.62 ㎡  ＲＣ・5F
 (    18 戸)
 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      45.0 ％）  （     185.8 ％）  （     177.0 ％）  （       8.8 ％）  （     87.13 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区2種
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   27.3 ｍ

  33.9 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 732,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    732,000 円／㎡　　×　　     1,498.62 ㎡　　＝　　　　       1,096,989,840 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,096,989,840 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   302,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   311,060 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    311,060 円／㎡　　×　　　   1,720.07 ㎡　　＝　　　　         535,044,974 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 池田市では開発負担金の必要はない。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,096,989,840 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         131,638,781 円 
支出合計　④+⑤+⑥           666,683,755 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 87,759,187 円  (      8 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           75,455,349 円 
販売総額(2期) 789,832,685 円  (     72 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          653,902,480 円 
販売総額(3期) 219,397,968 円  (     20 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          178,238,909 円 
収入合計 － － － － 907,596,738 円 
支出 建築工事費(1期) 53,504,497 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           49,609,370 円 
建築工事費(2期) 53,504,497 円  (     10 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           46,880,640 円 
建築工事費(3期) 428,035,979 円  (     80 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          354,370,987 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 78,983,269 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           73,233,287 円 
販売管理費(2期) 52,655,512 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           45,273,209 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 569,367,493 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          907,596,738 円　　－　　　　　　          569,367,493 円　　＝　　　　　           338,229,245 円 

              365,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 池田 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　池田市満寿美町６３９番２
 1211000214538-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
池田 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
池田 -14 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　北村　亮二   TEL.
鑑定評価額 338,000,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 池田市満寿美町６３９番２
｢満寿美町７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 926  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ5F1B		 共同住宅が多く見ら
れる利便性の良い住
宅地域		 東8m市道、背面道 水道、ガス、下水 池田

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ５階建程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ　市道 交通

施設		 池田駅南東方

320m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は駅近の共同住宅が見られる住宅地域として成熟しており、現状の環境を維持して推移するものと予測
する。北摂のマンション適地の需要は依然として旺盛であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              365,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北摂地区の共同住宅地域、またはマンション用途が見られる混在地域の圏域である。主たる需要者はマン
ション用地を求める資金力を有する開発業者である。近隣地域は池田駅徒歩圏内の閑静な住宅地域であり、マンション
需要が強い地域である。一方でマンション適地の供給は少なく、地価は上昇傾向である。建築費の高騰も相俟って分譲
価格は上昇傾向。ファミリータイプ（７５㎡程度）で５，０００万円～６，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、大規模画地の取引事例から直接比準して求められた市場の実態を反映した価格である。一方で開発法によ
る価格も、各種想定要素は介在するものの開発事業者の投資採算性に着目した説得力の高い価格である。したがって両
試算価格の規範性は同程度と判断されるため、本件においては、比準価格と開発法による価格を関連付け、さらに代表
標準地価格等との均衡及び周辺地価動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨木 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    345,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[101.0]		 100
[101.0]		 [102.0]
100		 365,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 池田市の人口はこの１年間ではやや減少傾向
。住宅地の地価は優良住宅地や駅徒歩圏の普
通住宅地は上昇、その他の地域は横ばい乃至
やや下落傾向。

北摂のマンション人気は高く、特に駅近のマ
ンション用地の需要は強含んでいるが、供給
が少ないことから地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 池田 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００６

-27201		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北西4m、
北東4m、
三方路
１中専
高度地区2種
(70,200)
b １０１３

-27201		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m市道、
東5m、角地
１中専
高度地区2種
(60,200)
c １００９

-27004		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東11m国道、
北4m、西6m、
三方路
２住居

(80,300)
d １００４

-27028		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北27m市道、
南5.8m、
二方路
２中専
高度地区2種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
296,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
288,107 		 100
[  87.1]
330,777 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
337,000 
b (　           ) 
332,748  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
328,548 		 100
[  93.1]
352,898 
360,000 
c (　           ) 
325,893  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.6]
389,092 		 100
[  99.9]
389,481 
397,000 
d (　           ) 
320,334  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
402,796 		 100
[ 112.4]
358,359 
366,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    365,000 円／㎡]  



池田 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

894,734,766 
556,974,345 
12 
720,000 
1,498.62 
295,000 
1,720.07 
⑧開発法による価格 　　          337,760,421 円　　　　（　              365,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
池田 -14　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
926 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  926.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
416.50 ㎡  1,720.07 ㎡  1,638.69 ㎡  81.38 ㎡  1,498.62 ㎡  ＲＣ・5F
 (    18 戸)
 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      45.0 ％）  （     185.8 ％）  （     177.0 ％）  （       8.8 ％）  （     87.13 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区2種
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   27.3 ｍ

  33.9 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 720,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    720,000 円／㎡　　×　　     1,498.62 ㎡　　＝　　　　       1,079,006,400 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,079,006,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   303,850 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    303,850 円／㎡　　×　　　   1,720.07 ㎡　　＝　　　　         522,643,270 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 池田市では開発負担金の必要はない。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,079,006,400 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         129,480,768 円 
支出合計　④+⑤+⑥           652,124,038 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 97,110,576 円  (      9 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           83,495,673 円 
販売総額(2期) 873,995,184 円  (     81 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          723,580,613 円 
販売総額(3期) 107,900,640 円  (     10 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　           87,658,480 円 
収入合計 － － － － 894,734,766 円 
支出 建築工事費(1期) 52,264,327 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           48,459,484 円 
建築工事費(2期) 52,264,327 円  (     10 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           45,794,003 円 
建築工事費(3期) 418,114,616 円  (     80 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          346,157,091 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 77,688,461 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           72,032,741 円 
販売管理費(2期) 51,792,307 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           44,531,026 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 556,974,345 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          894,734,766 円　　－　　　　　　          556,974,345 円　　＝　　　　　           337,760,421 円 

              365,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 池田 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　池田市満寿美町６３９番２
 1211000214538-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考