令和6年1月15日　提出 池田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -10 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　北村　亮二   TEL.

鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市城山町２０３０番１ ｢城山町１－３０｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 風致地区 (40,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、マンション等 が見られる閑静な住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 池田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 池田駅北東方 700m 法令 規制 １中専 (40,200) 高度地区2種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ中に共同住宅も見られる地域であり、現状の環境のまま推移するものと予 測する。居住環境が良好な住宅地域であることから需要は根強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は池田市内の阪急宝塚線各駅を最寄駅とする中規模の戸建住宅の中にマンションも見られる住宅地域である 。主たる需要者は北摂地区に居住する比較的所得水準の高い需要者層である。市内でも人気が高い閑静な住宅地であり 、駅近住宅地の価格上昇の影響に加えて、当該地域の住宅地供給が少ないことから地価は上昇傾向で推移している。需 要の中心となる価格帯は土地のみの場合、１５０㎡程度の画地で３，６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は池田市内に存する阪急池田駅徒歩圏の住宅地の取引価格を適正に補修正しており、市場性を反映した価格で ある。一方、周辺では賃貸共同住宅も見られるが、対象標準地の画地条件から賃貸共同住宅を想定することは困難であ ると判断し、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映して規範性を有する比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　池田 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    323,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [136.0] [102.0] 100 239,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    238,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 池田市の人口はこの１年間ではやや減少傾向 。住宅地の地価は優良住宅地や駅徒歩圏の普 通住宅地は上昇、その他の地域は横ばい乃至 やや下落傾向。 池田駅徒歩圏の居住環境の良好な住宅地域で あり、需要に対して供給が少なく地価は上昇 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％