令和6年1月15日　提出 池田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -9 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　泰志   TEL.

鑑定評価額 33,400,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市豊島北２丁目４４番２ ｢豊島北２－２－２３｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 石橋阪大前 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 石橋阪大前駅西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと思料する 。需給動向も安定的で、地価は概ね横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線及び箕面線沿線で中規模一般住宅を中心とする住宅地域である。需要者は大阪北摂地域におい て自己利用目的で居宅を取得しようとする個人や販売目的の不動産業者等が中心であり、当地域が駅から徒歩圏内の良 好な住環境の住宅地域であることから戸建住宅の新築も多く見られるなど需給動向は安定している。土地取引は１７０ ㎡で３３００万円前後、土地１００㎡で２０００万円前後・新築住宅で４０００万円までの取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似性の高い戸建住宅地の事例等により比準価格は求められており妥当性は高い。当地域が中規模住宅が多い住宅地域 であり転勤等による戸建住宅の賃貸を除いて賃貸市場もほとんど成立しない地域であることから収益価格は求められな かった。したがって、代表標準地の価格との検討並びに市場の動向、総額と単価の関連等を踏まえた結果、取引市場の 実態を反映した実証的説得力の高い比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　池田 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    323,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [159.8] [100.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪府下の代表的な住宅都市として一定の需 要が認められる。市内人口は微減傾向にある 。 居住環境の良い中規模住宅が建ち並ぶ住宅地 域で、需給状況は安定的である。地価は概ね 横ばいからやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％