別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 5-1 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　島田　正   TEL.
鑑定評価額 97,800,000 円  １㎡当たりの価格 730,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市本町１丁目１０７番６外
｢本町１－９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(          2) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北西11m市道、南西側道 水道、ガス、下水 豊中

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 豊中駅北東方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　店舗ビルを中心とする駅前商業地域であるが、近年は分譲マンションが相次いで建設されており、今後は混在
形態が強まっていくものと予測する。地価水準は周辺開発動向を反映し、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    776,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    621,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は豊中市とその周辺市域を圏域とする駅前及び駅近接の商業地域。需要者は賃貸ビルや店舗等の経営を目
的とする個人、法人事業者が中心であるが、近時はマンションデベロッパーの参入も多く認められる。利回りの低下等
を背景に、繁華性の高い駅前商業地域に対する需要は堅調に推移している。取引される価格は規模、立地性等によって
異なり、中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は対象標準地と代替性を有すると認められる取引事例から求めたもので、対象地域の市場実態を反映した実
証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、試算の過程に想定要素を多分に含む
ことや、長期的な収益性の予測が困難なことから、相対的にやや精度が劣る。よって、規範性に優る比準価格を標準と
し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊中 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    415,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.2]		 [103.0]
100		 729,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    695,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊中市の人口は微減傾向にある。令和５年１
月～９月における土地取引件数は、前年同期
と比較してやや増加している。


繁華性の高い駅前商業地であり、近時はマン
ション用地としての需要が高まってきている
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００９

-27005		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m国道、
南5.7m、角地
２住居

(80,300)
b １０１２

-27014		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.4m市道
、西3.8m、
角地
近商
高度4種最高25m
(90,300)
c ３０２

-6		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.6m市道、
中間画地
商業

(90,276)
d ３１５

-16		 大阪市淀川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東25m府道、
中間画地
商業

(100,600)
e ３０８

-25		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
556,492  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
540,889 		 100
[  75.7]
714,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
736,000 
b (　           ) 
818,842  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
810,011 		 100
[  80.7]
1,003,731 
1,030,000 
c (　           ) 
532,368  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
544,080 		 100
[  71.6]
759,888 
783,000 
d (　           ) 
1,030,428  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,082,980 		 100
[ 143.8]
753,115 
776,000 
e (　           ) 
518,179  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
531,133 		 100
[  67.6]
785,700 
809,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    776,000 円／㎡]  



豊中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,799,865 
4,528,477 
16,271,388 
12,789,000 
3,482,388 		 （　0.9556）
3,327,770 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     83,194,250 円　　　　（　    621,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.63 ＲＣ7 704.41
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   134 ㎡     10.6 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階はフロア貸しの店舗、３～７階はフロア貸しの事務所を想定した。 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して判定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.63 
81.8 
82.33 
5,080 
418,236 		 7.0  2,927,652 
3.0  1,254,708 

 2～ 2		 店舗
100.63 
86.0 
86.53 
3,560 
308,047 		 7.0  2,156,329 
3.0  924,141 

 3～ 7		 事務所
100.63 
86.0 
86.53 
2,540 
219,786 		 7.0  1,538,502 
3.0  659,358 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
704.41 
85.4 
601.51 

1,825,213 		 12,776,491 
5,475,639 
⑨年額支払賃料      1,825,213 円　×　12ヶ月　＝　      21,902,556 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     601.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,902,556 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,752,204 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,150,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,776,491 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         117,544 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,475,639 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         531,969 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,799,865 円　　　　（　       155,223 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １００２（賃）
　　　　-27014		 3,706  
(   3,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
5,348 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,239 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,080 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０１５（賃）
　　　　-27019		 4,012  
(   3,936) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
5,130 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,015,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 657,077 円  　　　       21,902,556　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      724,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,725,500 円  　　　　    203,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,528,477 円　（　　　　　　        33,795 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 203,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     704.41 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,789,000 円  
（　　　　　        95,440 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,799,865 円      
②総費用 4,528,477 円      
③純収益　①－② 16,271,388 円      
④建物等に帰属する純収益 12,789,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,482,388 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,327,770 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,834 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,194,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     621,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市本町一丁目１０７番６
 1212000182998-0000
2 　豊中市本町一丁目１０７番９
 1212000183001-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 5-1 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　博司   TEL.
鑑定評価額 97,800,000 円  １㎡当たりの価格 730,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市本町１丁目１０７番６外
｢本町１－９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(          2) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北西11m市道、南西側道 水道、ガス、下水 豊中

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 豊中駅北東方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域である駅前商業地は小規模商業店舗と高層マンションが混在する住商混在地域で、今後もこの傾向で推
移するものと予測される。地価水準は景気の回復を反映して上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    770,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    608,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊中市を中心に大阪市北部及び北摂地域の商業地域等である。需要者の中心は、個人事業者、個人投資家
、中小規模の店舗ビルの賃貸業者及びマンションデベロッパー等が考えられる。マンション利用も可能な駅前商業地の
需要は堅調で、収益物件の利回り低下やインバウンド等による景気の回復により地価水準は上昇傾向にある。取引され
る価格は様々であり需要の中心となる価格帯は見いだし難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前の商業地であり、店舗兼事務所ビルを想定し収益価格を試算したが、地価に見合った賃料水準が形成さ
れていない等の理由により比準価格と比べ低位に求められたものと考えられる。収益性を重視すべき商業地ではあるが
商業集積性がやや低い。よって、比準価格を相対的に信頼性のある価格として重視し、収益価格を関連付け、代表標準
地との検討を踏まえ、更に最近の市場動向・経済動向にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊中 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    415,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 59.3]		 [103.0]
100		 740,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    695,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊中市の人口は微減、高齢化率は微増。土地
取引件数はやや増加し、建築着工戸数は増加
。景気の回復を背景に商業地の地価は上昇傾
向にある。

地域要因に大きな変動はないが、駅前の商業
地としての希少性とマンション用地としての
需要も想定されるため、需要は堅調で地価は
上昇傾向で推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００６

-27025		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10.2m市道、
中間画地
近商

(100,300)
b １０１４

-27003		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m国道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
c ３０２

-6		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.6m市道、
中間画地
商業

(90,276)
d １１０８

-137		 池田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南4m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
481,356  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
510,744 		 100
[  66.6]
766,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
790,000 
b (　           ) 
464,538  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
483,120 		 100
[  69.1]
699,161 
720,000 
c (　           ) 
532,368  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
544,080 		 100
[  70.0]
777,257 
801,000 
d (　           ) 
405,163  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
405,163 		 100
[  55.4]
731,341 
753,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    770,000 円／㎡]  



豊中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存するため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,724,178 
4,522,833 
16,201,345 
12,789,000 
3,412,345 		 （　0.9556）
3,260,837 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     81,520,925 円　　　　（　    608,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.63 ＲＣ7 704.41
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   134 ㎡     10.6 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗各１戸、３～７階を各床約８６㎡程度の事務所を想定した ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を考慮し判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.63 
81.8 
82.33 
5,038 
414,779 		 7.0  2,903,453 
5.0  2,073,895 

 2～ 2		 店舗
100.63 
86.0 
86.53 
3,527 
305,191 		 7.0  2,136,337 
5.0  1,525,955 

 3～ 7		 事務所
100.63 
86.0 
86.53 
2,519 
217,969 		 3.0  653,907 
3.0  653,907 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
704.41 
85.4 
601.51 

1,809,815 		 8,309,325 
6,869,385 
⑨年額支払賃料      1,809,815 円　×　12ヶ月　＝　      21,717,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     601.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,717,780 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,737,422 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,980,358 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,309,325 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,446 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,869,385 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         667,374 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,724,178 円　　　　（　       154,658 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １００２（賃）
　　　　-27016		 4,053  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
5,333 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,289 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,038 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０１５（賃）
　　　　-27019		 4,012  
(   3,936) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,244 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,015,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 651,533 円  　　　       21,717,780　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      724,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,725,500 円  　　　　    203,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,522,833 円　（　　　　　　        33,752 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 203,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     704.41 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,789,000 円  
（　　　　　        95,440 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,724,178 円      
②総費用 4,522,833 円      
③純収益　①－② 16,201,345 円      
④建物等に帰属する純収益 12,789,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,412,345 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,260,837 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,335 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,520,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     608,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市本町一丁目１０７番６
 1212000182998-0000
2 　豊中市本町一丁目１０７番９
 1212000183001-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考