令和6年1月15日　提出 豊中 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -43 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市刀根山３丁目６２番３ ｢刀根山３－８－２｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,192) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 北西4.8m市道 水道、ガス、下水 蛍池 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 蛍池駅南東方 650m 法令 規制 １中専 (60,192) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域で地域に特段の変動要因はなく、今後も概ね現状の住環境を維持すると予測す る。周辺地域を含めやや傾斜を有するが、駅徒歩圏に存し需給は安定し、地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    213,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市北西部付近に位置し、阪急宝塚線及び大阪モノレール沿線周辺において、主として中小規模住宅が 多く建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者の中心は、前記圏内の居住者で、一部に圏外からの転入者も見られる。最寄 駅の蛍池駅は急行停車駅で大阪市内へのアクセス性に優れ住環境も概ね良好で、需給は安定している。市場の中心価格 帯は、標準的画地規模の土地で２，１００万円前後、新築戸建住宅は総額４，０００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用が中心であり、周辺の環境、画地規模等から戸建住宅以外の建物建築 は想定し難く、かつ戸建住宅の賃貸市場もないと判断した為、収益還元法は非適用とした。比準価格は自用目的での取 引が主である類似地域等において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を反映し た比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    228,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [108.6] [101.0] 100 214,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    208,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は直近は微減傾向で推移。土地 取引価格は上昇傾向、取引件数は概ね安定的 に推移しており、不動産市場は引き続き回復 基調にある。 蛍池駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に特段 の変動はない。駅からはやや上り傾斜を有す るも生活利便性、住環境は概ね普通で、地価 は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％