令和6年1月15日　提出 豊中 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -40 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市原田元町１丁目９６番５ ｢原田元町１－２２－５－２｣ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:3 住宅 Ｗ3 一般住宅に共同住宅 が見られる既成住宅 地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 曽根 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.2 ｍ、奥行　約　　  16.7 ｍ、規模　　        86 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 曽根駅西方 720m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模の戸建住宅及び共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。地価は上 昇傾向と予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地が所在す地域は曽根駅より約８００ｍの住宅地域である。その同一需給圏は、阪急宝塚線沿線の豊中市中部 に位置する一般戸建住宅を中心とする住宅地域と判定され、需要者は主に大阪市等へ通勤する給与所得者層である。駅 徒歩圏の住宅地であり市場における選好性は概ね標準的と認められ、近時は安定的な需要が見られる。市場における取 引の価格帯は１００㎡前後の土地で，新築戸建住宅で３，５００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格を再検討し評価額の決定を行うものとする。決定に際しては取引事例比較法による比準価格（対象標準地と同 様、曽根駅及び宝塚線を最寄り駅とする取引事例に基づき試算した価格で、実証的価格で説得性を有すると考える。） を重視し、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法は当 該地が収益性より居住環境を重視する住宅地であること、原価法は既成市街地あることから割愛した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    197,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [104.0] 100 [108.1] [104.0] 100 189,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ五類移行インバウンド回復等、景 気上昇期待が見られるが、円安による輸入物 資の高騰など経済環境に不確定な要素がある 。 地域要因について特段の変動は認められない が、熟成した住宅地域として一定の需要が認 められる。地価は上昇傾向。 個別的要因は、特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％