別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊中 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 -24 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　梅田　拓也   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 312,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市少路１丁目２０７４番
｢少路１－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 775  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ6F1B		 中高層マンション等
が建ち並ぶ住宅地域
 南西12m市道 水道、ガス、下水 少路

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 少路駅北方

180m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 　中高層の共同住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移するものと予測される。地価
水準は近時の需給動向に鑑み、上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    312,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              312,000 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は豊中市及び周辺市域に位置する中高層共同住宅が立地可能な地域と判定され、需要者の中心は大手・中
堅デベロッパー等と把握される。近隣地域は、駅接近性に優れた居住環境の良好な住宅地域として、居住選好性の高い
エリアであり、マンション用地に対する需要は依然として安定的である。当地域における新築分譲マンションの中心価
格帯は、７０～８０㎡のファミリータイプで４，５００～５，５００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は中高層の共同住宅が中心となる住宅地域であり、大規模な賃貸物件の取引は限定的であるため収益還元法
は適用しなかった。本件では、需要の中心である開発業者等の目線から、現実の不動産市場の実態を反映した実証的な
価格である比準価格及び各種想定要素を含むものの、開発業者の投資採算性を適切に反映した開発法による価格を関連
付け、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊中 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    385,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[129.9]		 [100.0]
100		 313,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    297,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　豊中市の人口は微減、世帯数は微増で、住
宅需要は概ね安定している。取引件数は昨年
同期比でやや増加し、取引価格は上昇傾向が
続いている。

　地域要因について特段の変動は認められな
いが、マンション開発素地需要は高く、地価
は上昇傾向を示している。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００４

-27028		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北27m市道、
南5.8m、
二方路
２中専
高度地区2種
(60,200)
b １００６

-27201		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北西4m、
北東4m、
三方路
１中専
高度地区2種
(70,200)
c １０１４

-27202		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
西4.7m、角地
１住居
地区計画等
(60,188)
d １００３

-27008		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
e １００９

-27016		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.7m市道
、南東6.7m、
角地
１中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
320,334  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
402,796 		 100
[ 128.8]
312,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
313,000 
b (　           ) 
296,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
288,107 		 100
[  92.1]
312,820 
313,000 
c (　           ) 
242,112  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
243,311 		 100
[  80.9]
300,755 
301,000 
d (　           ) 
247,956  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
268,053 		 100
[  85.6]
313,146 
313,000 
e (　           ) 
241,887  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
232,672 		 100
[  72.6]
320,485 
320,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    312,000 円／㎡]  



豊中 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

797,356,930 
555,643,588 
11 
671,000 
1,426.88 
280,000 
1,865.20 
⑧開発法による価格 　　          241,713,342 円　　　　（　              312,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 -24　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
775 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  775.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
415.10 ㎡  1,865.20 ㎡  1,462.22 ㎡  402.98 ㎡  1,426.88 ㎡  ＲＣ・6F
 (    17 戸)
 84㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.6 ％）  （     240.7 ％）  （     188.7 ％）  （      52.0 ％）  （     76.50 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区2種
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   32.0 ｍ

  26.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   12.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 671,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 周辺類似地域の分譲事例等を参考に想定建物の品等、立地性等を考慮して査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    671,000 円／㎡　　×　　     1,426.88 ㎡　　＝　　　　         957,436,480 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　           957,436,480 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   288,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建設事例を参考に想定建物の規模、品等、設備等を考慮して査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    288,400 円／㎡　　×　　　   1,865.20 ㎡　　＝　　　　         537,923,680 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 本件の場合不要
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　           957,436,480 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         114,892,378 円 
支出合計　④+⑤+⑥           652,816,058 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 17 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 67,020,554 円  (      7 ％) ×　　0.9088  （     11 ヶ月） ＝　　           60,908,279 円 
販売総額(2期) 28,723,094 円  (      3 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　           24,776,541 円 
販売総額(3期) 861,692,832 円  (     90 ％) ×　　0.8259  （     22 ヶ月） ＝　　          711,672,110 円 
収入合計 － － － － 797,356,930 円 
支出 建築工事費(1期) 53,792,368 円  (     10 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　           50,177,521 円 
建築工事費(2期) 53,792,368 円  (     10 ％) ×　　0.8777  （     15 ヶ月） ＝　　           47,213,561 円 
建築工事費(3期) 430,338,944 円  (     80 ％) ×　　0.8259  （     22 ヶ月） ＝　　          355,416,934 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 68,935,427 円  (     60 ％) ×　　0.9167  （     10 ヶ月） ＝　　           63,193,106 円 
販売管理費(2期) 45,956,951 円  (     40 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　           39,642,466 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 555,643,588 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          797,356,930 円　　－　　　　　　          555,643,588 円　　＝　　　　　           241,713,342 円 

              312,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 豊中 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市少路一丁目２０７４番
 1212000065374-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊中 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 -24 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 312,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市少路１丁目２０７４番
｢少路１－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 775  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ6F1B		 中高層マンション等
が建ち並ぶ住宅地域
 南西12m市道 水道、ガス、下水 少路

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 少路駅北方

180m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前のマンション地域として概ね熟成しており、今後とも現況のまま推移するものと予測する。マンション用地
に対する需要は根強く、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    312,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              312,000 円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地は、少路駅より約１８０ｍの住宅地域に所在する。その同一需給圏は豊中市及び周辺市域の鉄道駅から概ね
徒歩圏内に所在する中高層の共同住宅が多い住宅地域。需要者は大手・中堅のマンションデベロッパーが中心と認めら
れる。最寄り駅から近く、都心への通勤利便性が良好である地域であり、マンション用地としての需要は根強い。新築
分譲マンションの価格は、ファミリータイプ専有面積８０㎡程度で６０００万円前後が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格を再検討し評価額の決定を行うものとする。決定に際しては取引事例比較法による比準価格（対象標準地と同
様、規模的にマンション適地の取引事例に基づき試算した価格で、実証的価格で説得性を有すると考える。）を重視し
、開発法による価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法は
当該地が収益性より居住環境を重視する住宅地であること、原価法は既成市街地あることから割愛した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊中 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    385,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[130.9]		 [100.0]
100		 311,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    297,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ五類移行インバウンド回復等、景
気上昇期待が見られるが、円安による輸入物
資の高騰など経済環境に不確定な要素がある
。

居住環境や利便性が良好なマンション地域と
して選好性が認められ、地価は上昇傾向が認
められる。


個別的要因は、特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００３

-27008		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
b １００３

-27203		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m市道、
西9.5m、
二方路
１住居
高度地区2種
(60,200)
c １００６

-27201		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北西4m、
北東4m、
三方路
１中専
高度地区2種
(70,200)
d １００９

-27015		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6.5m市道
、南東4.5m、
南0.9m、
三方路
１中専
高度地区2種
(70,200)
e １０１１

-27016		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5.4m市道、
北4m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
247,956  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
268,053 		 100
[  92.1]
291,046 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
291,000 
b (　           ) 
332,739  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
340,741 		 100
[  99.0]
344,183 
344,000 
c (　           ) 
296,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
288,107 		 100
[  98.0]
293,987 
294,000 
d (　           ) 
253,697  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
270,879 		 100
[  86.3]
313,881 
314,000 
e (　           ) 
270,590  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
268,998 		 100
[  84.6]
317,965 
318,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    312,000 円／㎡]  



豊中 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため方式の適用は困難と判断した
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

789,046,946 
547,489,073 
11 
660,000 
1,426.88 
276,000 
1,865.20 
⑧開発法による価格 　　          241,557,873 円　　　　（　              312,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 -24　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
775 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  775.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
415.10 ㎡  1,865.20 ㎡  1,462.22 ㎡  402.98 ㎡  1,426.88 ㎡  ＲＣ・6F
 (    17 戸)
 84㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.6 ％）  （     240.7 ％）  （     188.7 ％）  （      52.0 ％）  （     76.50 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区2種
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   32.0 ｍ

  26.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   12.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 660,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 周辺類似地域の分譲事例等を参考に想定建物の品等、立地性等を考慮して査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    660,000 円／㎡　　×　　     1,426.88 ㎡　　＝　　　　         941,740,800 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　           941,740,800 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   276,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   284,280 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建設事例を参考に想定建物の規模、品等、設備等を考慮して査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    284,280 円／㎡　　×　　　   1,865.20 ㎡　　＝　　　　         530,239,056 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 本件の場合不要
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　           941,740,800 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         113,008,896 円 
支出合計　④+⑤+⑥           643,247,952 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 17 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 94,174,080 円  (     10 ％) ×　　0.9088  （     11 ヶ月） ＝　　           85,585,404 円 
販売総額(2期) 94,174,080 円  (     10 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　           81,234,561 円 
販売総額(3期) 753,392,640 円  (     80 ％) ×　　0.8259  （     22 ヶ月） ＝　　          622,226,981 円 
収入合計 － － － － 789,046,946 円 
支出 建築工事費(1期) 53,023,906 円  (     10 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　           49,460,700 円 
建築工事費(2期) 53,023,906 円  (     10 ％) ×　　0.8777  （     15 ヶ月） ＝　　           46,539,082 円 
建築工事費(3期) 424,191,245 円  (     80 ％) ×　　0.8259  （     22 ヶ月） ＝　　          350,339,549 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 67,805,338 円  (     60 ％) ×　　0.9167  （     10 ヶ月） ＝　　           62,157,153 円 
販売管理費(2期) 45,203,558 円  (     40 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　           38,992,589 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 547,489,073 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          789,046,946 円　　－　　　　　　          547,489,073 円　　＝　　　　　           241,557,873 円 

              312,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 豊中 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市少路一丁目２０７４番
 1212000065374-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考