令和6年1月15日　提出 豊中 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -17 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　島田　正   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市庄内栄町４丁目１０番１ ｢庄内栄町４－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 96   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に事業所が混在する 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 庄内 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 庄内駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅地域として概ね熟成しており、今後とも現況のまま推移するものと予測する。地価水準は、緩やかな 上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急宝塚線沿線で、豊中市南部の圏域に存する中小規模の住宅地域。需要者は豊中市に居住する一次取 得者層が中心と認められるが、同一需給圏外からの転入者も多い。総額が嵩まない物件が多く、徒歩圏内での大規模商 業施設及び利便施設の開業や、小中一貫校の開校もあって、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。土地 は１００㎡程度で１８００万円程度、新築戸建住宅は４０００万円までの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は小規模戸建住宅が多い住宅地域であり、対象標準地の画地規模から見て、共同住宅の想定は現実性に乏し い。また、戸建の賃貸市場が未成熟であるため、戸建住宅が賃貸に供されることもほとんどなく、自用目的での取引が 支配的である。よって収益価格は試算せず、前年公示価格からの変動にも留意の上、対象地域の市場実態を反映し、試 算価格としての規範性が高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊中（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微減傾向にある。令和５年１ 月～９月における土地取引件数は前年同期よ りもやや増加しており、新設住宅着工戸数も 増加している。 徒歩圏内での利便施設の開業や、小中一貫校 の開校もあって、需要は堅調であり、地価は 上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％ +2.9 ％