別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊中 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 -10 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　博司   TEL.
鑑定評価額 348,000,000 円  １㎡当たりの価格 407,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市寺内１丁目１４３番
｢寺内１－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 856  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中高層マンション等
が建ち並ぶ住宅地域
 南8m市道 水道、ガス、下水 緑地公園

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 緑地公園駅南西方

450m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 マンション地域として成熟しており今後も現在の住環境を維持するものと予測する。豊中市内の駅徒歩圏のマン
ション用地は希少で、北大阪急行線沿線は特に人気が高いことから地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    407,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              407,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊中市及び隣接市のうち北大阪急行線、大阪モノレール線、阪急宝塚線及び千里線沿線の中高層共同住宅
地域及び戸建住宅と共同住宅の混在地域である。需要者は中堅又は大手マンションデベロッパーが想定される。最寄駅
徒歩圏のマンション用地は希少性が高く需要は堅調で地価は上昇傾向にある。マンション用地の取引価格は画地規模や
その他の条件によってまちまちであり、取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例から求めたもので市場性を反映し規範性は高い。一方、開
発法による価格はデベロッパーの投資採算性の観点から試算したもので、開発計画や想定分譲価格も妥当と認められ同
じく規範性を有する。よって、比準価格と開発法による価格を関連付け、前年標準地の価格からの変動や、単価と総額
との関連及び昨今の市場動向・経済動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊中市の人口は微減、高齢化率は微増。土地
取引件数はやや増加し建築着工戸数は増加。
駅徒歩圏の共同住宅用地は希少性が高く需給
は安定している。

分譲マンション市場は概ね好調で、立地条件
のよいマンション用地は少なく、需要は堅調
である。地価水準は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００４

-27028		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北27m市道、
南5.8m、
二方路
２中専
高度地区2種
(60,200)
b １００６

-27201		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北西4m、
北東4m、
三方路
１中専
高度地区2種
(70,200)
c １００９

-27004		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東11m国道、
北4m、西6m、
三方路
２住居

(80,300)
d １０１３

-27201		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m市道、
東5m、角地
１中専
高度地区2種
(60,200)
e １００１

-27029		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西7.8m市道、
南4.7m、
二方路
２中専
高度3種最高16m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
320,334  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
402,796 		 100
[ 103.0]
391,064 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
391,000 
b (　           ) 
296,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
288,107 		 100
[  73.5]
391,982 
392,000 
c (　           ) 
325,893  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.6]
389,092 		 100
[  94.5]
411,738 
412,000 
d (　           ) 
332,748  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
328,548 		 100
[  81.7]
402,140 
402,000 
e (　           ) 
363,001  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
372,534 		 100
[  85.5]
435,712 
436,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    407,000 円／㎡]  



豊中 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　周辺地域の状況から最有効使用は分譲用マンションの敷地と判断したため収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションの敷地としての利用が最有効使用であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

960,722,897 
612,022,020 
11 
755,000 
1,477.44 
306,000 
1,746.89 
⑧開発法による価格 　　          348,700,877 円　　　　（　              407,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 -10　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
856 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  856.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
498.77 ㎡  1,746.89 ㎡  1,495.49 ㎡  251.40 ㎡  1,477.44 ㎡  ＲＣ・5F 1B
 (    19 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      58.3 ％）  （     204.1 ％）  （     174.7 ％）  （      29.4 ％）  （     84.58 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   28.2 ｍ

  30.4 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 755,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    755,000 円／㎡　　×　　     1,477.44 ㎡　　＝　　　　       1,115,467,200 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,115,467,200 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   306,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   315,180 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    315,180 円／㎡　　×　　　   1,746.89 ㎡　　＝　　　　         550,584,790 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,115,467,200 円　　×　　　　　     13 ％　　＝　　　　         145,010,736 円 
支出合計　④+⑤+⑥           695,595,526 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 12 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目) 18 ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 89,237,376 円  (      8 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　           82,517,802 円 
販売総額(2期) 22,309,344 円  (      2 ％) ×　　0.8854  （     14 ヶ月） ＝　　           19,752,693 円 
販売総額(3期) 1,003,920,480 円  (     90 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          858,452,402 円 
収入合計 － － － － 960,722,897 円 
支出 建築工事費(1期) 55,058,479 円  (     10 ％) ×　　0.9492  （      6 ヶ月） ＝　　           52,261,508 円 
建築工事費(2期) 55,058,479 円  (     10 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　           49,602,184 円 
建築工事費(3期) 440,467,832 円  (     80 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          376,644,043 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 87,006,442 円  (     60 ％) ×　　0.9492  （      6 ヶ月） ＝　　           82,586,515 円 
販売管理費(2期) 29,002,147 円  (     20 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　           26,128,034 円 
販売管理費(3期) 29,002,147 円  (     20 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　           24,799,736 円 
支出合計 － － － － 612,022,020 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          960,722,897 円　　－　　　　　　          612,022,020 円　　＝　　　　　           348,700,877 円 

              407,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 豊中 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市寺内一丁目１４３番
 1212000130573-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊中 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 -10 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　谷澤　博孝   TEL.
鑑定評価額 348,000,000 円  １㎡当たりの価格 407,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市寺内１丁目１４３番
｢寺内１－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 856  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中高層マンション等
が建ち並ぶ住宅地域
 南8m市道 水道、ガス、下水 緑地公園

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 緑地公園駅南西方

450m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層共同住宅地域として成熟しており地域要因には大きな変化はなく、現状の住環境を維持していくものと予
測する。周辺環境及び周辺取引等を鑑みて、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    407,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              407,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊中市及びその隣接市内で最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。主たる需要者はマンション開発業者で
ある。北大阪急行線沿線は都心への交通利便性が良好であることからマンション市場の中では人気が高く、マンション
用地に対する需要は強い。マンション用地の取引価格は物件ごとに敷地規模や造成・建築費等の条件が異なるため把握
し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 やや広域に亘ったが、同一需給圏内でマンション適地として類似性が高い取引事例を収集して比準価格を試算した。ま
た、近隣のマンション分譲単価等を調査し、適切な計画を想定して、開発法による価格を試算した。本件の対象標準地
の主たる需要者はマンションデベロッパーであることから、市場性と投資採算性を重視して意思決定をする。従って、
比準価格及び開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊中市は郊外都市として成熟しており、人口
は微減であるものの建築着工件数は増加傾向
にある。地価は上昇基調にある。


中高層共同住宅が多い成熟した共同住宅地域
で、地域要因に変動はない。地価は上昇基調
にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００４

-27028		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北27m市道、
南5.8m、
二方路
２中専
高度地区2種
(60,200)
b １０１３

-27201		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m市道、
東5m、角地
１中専
高度地区2種
(60,200)
c １００６

-27010		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
南東8m、
北東5m、
三方路
近商

(100,200)
d １００１

-27029		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西7.8m市道、
南4.7m、
二方路
２中専
高度3種最高16m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
320,334  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
402,796 		 100
[ 103.0]
391,064 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
391,000 
b (　           ) 
332,748  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
328,548 		 100
[  80.8]
406,619 
407,000 
c (　           ) 
317,668  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
315,486 		 100
[  78.0]
404,469 
404,000 
d (　           ) 
363,001  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
372,534 		 100
[  84.6]
440,348 
440,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    407,000 円／㎡]  



豊中 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 立地条件、敷地規模、計画戸数等より、最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションの敷地としての利用が最有効使用であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

936,860,912 
588,770,174 
11 
733,000 
1,477.44 
300,000 
1,746.89 
⑧開発法による価格 　　          348,090,738 円　　　　（　              407,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 -10　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
856 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  856.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
498.77 ㎡  1,746.89 ㎡  1,495.49 ㎡  251.40 ㎡  1,477.44 ㎡  ＲＣ・5F
 (    19 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      58.3 ％）  （     204.1 ％）  （     174.7 ％）  （      29.4 ％）  （     84.58 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   28.2 ｍ

  30.4 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 733,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域等の所在する取引事例等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    733,000 円／㎡　　×　　     1,477.44 ㎡　　＝　　　　       1,082,963,520 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,082,963,520 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   309,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    309,000 円／㎡　　×　　　   1,746.89 ㎡　　＝　　　　         539,789,010 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 本件の場合不要
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,082,963,520 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         129,955,622 円 
支出合計　④+⑤+⑥           669,744,632 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 13 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目) 17 ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 108,296,352 円  (     10 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　          100,141,637 円 
販売総額(2期) 108,296,352 円  (     10 ％) ×　　0.8854  （     14 ヶ月） ＝　　           95,885,590 円 
販売総額(3期) 866,370,816 円  (     80 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          740,833,685 円 
収入合計 － － － － 936,860,912 円 
支出 建築工事費(1期) 53,978,901 円  (     10 ％) ×　　0.9492  （      6 ヶ月） ＝　　           51,236,773 円 
建築工事費(2期) 53,978,901 円  (     10 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　           48,629,592 円 
建築工事費(3期) 431,831,208 円  (     80 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          369,258,866 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 77,973,373 円  (     60 ％) ×　　0.9492  （      6 ヶ月） ＝　　           74,012,326 円 
販売管理費(2期) 25,991,124 円  (     20 ％) ×　　0.8931  （     13 ヶ月） ＝　　           23,212,673 円 
販売管理費(3期) 25,991,124 円  (     20 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　           22,419,944 円 
支出合計 － － － － 588,770,174 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          936,860,912 円　　－　　　　　　          588,770,174 円　　＝　　　　　           348,090,738 円 

              407,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 豊中 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市寺内一丁目１４３番
 1212000130573-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考