別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊中 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 -8 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　梅田　拓也   TEL.
鑑定評価額 65,100,000 円  １㎡当たりの価格 276,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市南桜塚３丁目６番４
｢南桜塚３－１２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な既成住宅地
域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 曽根

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 曽根駅北東方

950m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 　中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、今後も静態的に推移するものと予測される。居住環境が良好であり
需要は底堅いことから、地価は上昇傾向にて推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    276,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、阪急宝塚本線沿線の豊中市中部に位置する中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者の
中心は、大阪市等へ通勤する給与所得者層及び自営業者等の中高所得者層のほか、戸建住宅の開発を目的とした建設業
者も想定される。駅徒歩圏に存し、良好な居住環境等を有していることから、住宅地としての選好性は高い。対象標準
地と同規模の土地の供給が少なく取引は希少であるが、６，０００万円～７，０００万円が需要の中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　対象標準地の存する近隣地域は自用の戸建住宅を中心として共同住宅の立地も見られるが、当地域においては居住の
快適性が重視され、土地の価格形成過程において収益性が重視される地域ではない。従って本件では取引市場実態を反
映した比準価格を標準に、収益価格は参考に留めるものとし、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊中 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    278,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[105.8]		 [103.0]
100		 277,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    267,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　豊中市の人口は微減、世帯数は微増で、住
宅需要は概ね安定している。取引件数は昨年
同期比でやや増加し、取引価格は上昇傾向が
続いている。

　地域要因について特段の変動は認められな
いが、駅徒歩圏内の閑静な住宅地であること
から一定の需要が認められ、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００３

-27210		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,160)
b １００３

-27005		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
東1.8m、
二方路
１中専
高度地区2種
(60,160)
c １００７

-27022		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.7m市道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(60,188)
d １００７

-27002		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,200)
e １００２

-27025		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
238,555  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
252,968 		 100
[  94.4]
267,975 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
276,000 
b (　           ) 
236,329  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
234,952 		 100
[  88.9]
264,288 
272,000 
c (　           ) 
229,958  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
237,467 		 100
[  87.3]
272,013 
280,000 
d (　           ) 
196,889  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
196,889 		 100
[  72.4]
271,946 
280,000 
e (　           ) 
195,168  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 101.0]
264,604 		 100
[ 100.9]
262,244 
270,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    276,000 円／㎡]  



豊中 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,443,896 
1,585,476 
6,858,420 
4,845,050 
2,013,370 		 （　0.9513）
1,915,319 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     46,715,098 円　　　　（　    198,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.30 Ｓ3 381.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   236 ㎡     13.0 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、専用面積約６４㎡の低層共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外部階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
127.20 
100.0 
127.20 
1,770 
225,144 		 2.0  450,288 
2.0  450,288 

 2～ 3		 居宅
127.20 
100.0 
127.20 
2,017 
256,562 		 2.0  513,124 
2.0  513,124 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
381.60 
100.0 
381.60 

738,268 		 1,476,536 
1,476,536 
⑨年額支払賃料        738,268 円　×　12ヶ月　＝　       8,859,216 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     381.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,859,216 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       708,737 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,150,479 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,476,536 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,584 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,476,536 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         279,833 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,443,896 円　　　　（　        35,779 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １００２（賃）
　　　　-27009		 2,134  
(   2,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]
2,094 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,090 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,017 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １００２（賃）
　　　　-27019		 2,002  
(   1,936) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,085 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 381,500 円  　　　　     76,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 265,776 円  　　　        8,859,216　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      137,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      648,500 円  　　　　     76,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,300 円  　　　　     76,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,300 円  　　　　     76,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,585,476 円　（　　　　　　         6,718 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9513    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　     381.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0620 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,845,050 円  
（　　　　　        20,530 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,443,896 円      
②総費用 1,585,476 円      
③純収益　①－② 6,858,420 円      
④建物等に帰属する純収益 4,845,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,013,370 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,915,319 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,116 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,715,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     198,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市南桜塚三丁目６番４
 1212000221740-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊中 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 -8 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　深澤　俊男   TEL.
鑑定評価額 64,900,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市南桜塚３丁目６番４
｢南桜塚３－１２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な既成住宅地
域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 曽根

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 曽根駅北東方

950m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 閑静な低層住宅地として熟成しており、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。標準
地の立地及び周辺の取引状況等から、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊中市中部の阪急宝塚線沿線の曽根駅、岡町駅等を最寄駅とする住宅地域等である。主な需要者は北摂襟
一帯に居住する中堅所得者層のほか、戸建住宅や共同住宅等の開発を検討する不動産業者も含まれる。駅徒歩圏内で、
従来より地域イメージが良好な居住環境であることなどから需要は安定的に継続している。また、供給不足感もあり、
地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地の場合、標準的規模で６，０００万円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における多数の取引事例を収集し試算している。一方、収益価格は、同一需給
圏内の類似地域等における想定建物と類似性を有する賃貸事例を収集し試算している。ただし、主な需要者は収益性よ
り居住の快適性等を重視して行動する。以上より、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊中 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    278,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[106.8]		 [103.0]
100		 274,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    267,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊中市の人口は微減傾向。土地取引件数はや
や増加、建築着工戸数は増加傾向で、住宅需
要は概ね安定的。海外情勢、金利動向等には
注意が必要。

住環境が良好で生活利便性が整った住宅地と
しての認知されているエリアに所在する。地
域要因に変動はなく、需要は堅調。地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００２

-27025		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,200)
b １００２

-27022		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,150)
c １００３

-27012		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,200)
d １００７

-27013		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
195,168  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 101.0]
264,604 		 100
[ 102.9]
257,147 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
265,000 
b (　           ) 
276,583  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
286,082 		 100
[  98.8]
289,557 
298,000 
c (　           ) 
438,570  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
347,482 		 100
[ 130.0]
267,294 
275,000 
d (　           ) 
212,554  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
212,137 		 100
[  81.6]
259,972 
268,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



豊中 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,149,283 
1,402,210 
6,747,073 
4,743,450 
2,003,623 		 （　0.9513）
1,906,047 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     46,488,951 円　　　　（　    197,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.30 ＬＳ3 381.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   236 ㎡     13.0 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造３階建、ファミリータイプの２ＬＤＫ（１戸あたり６３．６㎡）６戸の建物を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
127.20 
100.0 
127.20 
1,846 
234,811 		 1.0  234,811 
2.0  469,622 

 2～ 3		 居宅
127.20 
100.0 
127.20 
1,880 
239,136 		 1.0  239,136 
2.0  478,272 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
381.60 
100.0 
381.60 

713,083 		 713,083 
1,426,166 
⑨年額支払賃料        713,083 円　×　12ヶ月　＝　       8,556,996 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     381.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,556,996 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       684,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,872,436 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           713,083 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,560 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,426,166 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         270,287 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,149,283 円　　　　（　        34,531 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１１（賃）
　　　　-27001		 1,979  
(   1,978) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]
2,068 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,911 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,846 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １００７（賃）
　　　　-27004		 1,610  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,754 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 224,100 円  　　　　     74,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 256,710 円  　　　        8,556,996　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      137,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      634,900 円  　　　　     74,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,700 円  　　　　     74,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,700 円  　　　　     74,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,402,210 円　（　　　　　　         5,942 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9513    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     381.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0620 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,743,450 円  
（　　　　　        20,099 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,149,283 円      
②総費用 1,402,210 円      
③純収益　①－② 6,747,073 円      
④建物等に帰属する純収益 4,743,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,003,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,906,047 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,076 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,488,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     197,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市南桜塚三丁目６番４
 1212000221740-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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