令和6年1月15日　提出 豊中 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -7 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　梅田　拓也   TEL.

鑑定評価額 36,900,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市本町６丁目３０番８ ｢本町６－１２－５９｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な既成住宅 地域 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 豊中 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 豊中駅北東方 860m 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 　一般戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、今後も静態的に推移するものと予測される。駅接近性が良好 であり、地価は上昇傾向にて推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、阪急宝塚本線沿線の豊中市北中部に位置する戸建住宅地域と判定した。需要者の中心は、大阪市等へ 通勤する給与所得者層及び自営業者等の中高所得者層と考えられ、生活利便性に優れていることや良好な居住環境から 住宅地域としての選好性は高い。市場における中心価格帯は、１５０㎡程度の土地で４，０００万円程度と把握される 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は自用の戸建住宅が中心となる住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場が無いと判断されるため、収益還元法 は適用しなかった。取引事例比較法においては、選択した各取引事例の特性を考慮の上、取引市場実態を反映した実証 的な価格が求められた。本件では、前年公示価格との関連にも留意の上、市場での取引実態を反映した比準価格をもっ て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    310,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [103.0] 100 [120.7] [101.0] 100 261,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    252,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　豊中市の人口は微減、世帯数は微増で、住 宅需要は概ね安定している。取引件数は昨年 同期比でやや増加し、取引価格は上昇傾向が 続いている。 　地域要因について特段の変動は認められな いが、駅徒歩圏内の住宅地であることから一 定の需要が認められ、地価は上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％