令和6年1月15日　提出 豊中 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -2 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市小曽根４丁目１５５７番１７ ｢小曽根４－２６－５｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小規模住宅を主体に 駐車場等も見られる 住宅地域 東4.6m市道 水道、ガス、下水 庄内 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ　市道 交通 施設 庄内駅北東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅が多く建ち並ぶ住宅地域で地域に特段の変動はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測す る。周辺地域では新築戸建分譲も進む等、需給は安定し、地価水準は上昇基調で安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市南部附近に位置し、阪急宝塚線及びその周辺鉄道駅圏域に、中小規模戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅 地域と判定した。需要者の中心は、前記圏内の居住者で、圏外からの転入者も見られる。最寄駅からはやや距離がある が、江坂駅も利用圏であり、周辺では新築分譲住宅も継続的に供給され、取引価格も安定的に推移している。市場の中 心価格帯は、標準的規模の土地で１，６００～１，８００万円、新築分譲住宅の場合は４，０００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用が中心であり、周辺の環境、画地規模等から戸建住宅以外の建物建築 は想定し難く、かつ戸建住宅の賃貸市場もないと判断した為、収益還元法は非適用とした。比準価格は自用目的での取 引が主である類似地域等において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を反映し た比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [102.0] 100 174,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は直近は微減傾向で推移。土地 取引価格は上昇傾向、取引件数は概ね安定的 に推移しており、不動産市場は引き続き回復 基調にある。 最寄駅まではやや距離のある住宅地域で、地 域要因に特段の変動はない。利便性を有する 地域の地価上昇は波及しており、当該の地域 も上昇基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％