別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岸和田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岸和田 5-5 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　緒方　正弘   TEL.
鑑定評価額 54,900,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岸和田市野田町３丁目１０４９番
｢野田町３－３－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 395  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(87,288)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ2		 店舗、共同住宅、事
務所等の混在する商
業地域		 南西20m市道 水道、ガス、下水 岸和田

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗、事務所、共同住宅等の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 岸和田駅南東方

700m		 法令

規制		 近商
(87,288)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、共同住宅、事務所等の混在する商業地域であり、特に大きな地域要因の変動もないため、概ね現状維持で
推移していくと予測する。景気動向を反映し、地価は緩やかに上昇すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗・事務所付共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 当該地域は商業地域であるため、その同一需給圏の範囲も広域的となり、概ね岸和田市を含む泉州地域及び南河内地域
の商業地域と判定した。需要者の中心は、同一需給圏内の法人や個人事業者等と判断される。岸和田駅から国道２６号
に至る大通りに面した商業地域にあり、用地需要は堅調である。また、画地規模や業態によっても左右されるが、概ね
１億円以下の物件が需要の中心になるものと判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、岸和田駅南東方に位置する商業地域であるが、繁華性はやや低く、投資物件としての賃貸市場も成熟して
いるとは言えない。収益価格は、試算の過程に想定の要素が多い為、当該地域の市場性を反映した比準価格と比較して
、収益価格の規範性はやや劣る。従って、本件評価においては市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し
、収益価格を比較考量とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    151,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.1]		 [100.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 岸和田市内は人口減少傾向が続いているが、
景気動向を反映して、路線商業地域や繁華性
の高い商業地域などは需要が堅調となってい
る。

価格形成に影響を与えるような地域要因の変
動は、特に認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岸和田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０２

-13		 岸和田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.4m府道
、中間画地
近商

(86,279)
b ６０４

-22		 泉大津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m府道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ６１０

-22		 和泉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東24m府道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ６１３

-29		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.7m市道
、南東3.6m、
角地
１住居

(60,188)
e ７１３

-4		 貝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東16m府道、
北東3.8m、
南西1m、
三方路
１住居
居住誘導区域内
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,317  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
115,164 		 100
[  78.9]
145,962 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
95,838  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
114,669 		 100
[  80.8]
141,917 
142,000 
c (　           ) 
84,841  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
88,777 		 100
[  62.2]
142,728 
143,000 
d (　           ) 
103,630  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
115,144 		 100
[  81.0]
142,153 
142,000 
e (　           ) 
79,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
81,724 		 100
[  56.7]
144,134 
144,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



岸和田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,347,807 
3,063,404 
13,284,403 
11,491,200 
1,793,203 		 （　0.9490）
1,701,750 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     36,207,447 円　　　　（　     91,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岸和田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 234.00 Ｓ4 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 87 ％   300 ％   288 ％   395 ㎡     14.0 m x   28.2 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所兼共同住宅であり、共同住宅部分は、ファミリータイプ（平均専有面積約６１㎡）である。　 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 共用部分確保のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
234.00 
95.5 
223.50 
2,000 
447,000 		 7.0  3,129,000 
3.0  1,341,000 

 2～ 2		 事務所
234.00 
95.5 
223.50 
1,720 
384,420 		 7.0  2,690,940 
3.0  1,153,260 

 3～ 4		 住宅
216.00 
84.7 
183.00 
1,428 
261,324 		 1.0  261,324 
2.0  522,648 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
90.3 
813.00 

1,354,068 		 6,342,588 
3,539,556 
⑨年額支払賃料      1,354,068 円　×　12ヶ月　＝　      16,248,816 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     813.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         648,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保、不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,248,816 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         648,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,689,682 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,207,134 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,342,588 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,083 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,539,556 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,083,104 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     54,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           486 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,347,807 円　　　　（　        41,387 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０４（賃）
　　　　-3		 1,232  
(   1,230) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
1,573 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,510 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,428 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６０７（賃）
　　　　-1		 1,460  
(   1,375) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]
1,446 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岸和田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 504,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 506,904 円  　　　       16,896,816　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      288,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,428,000 円  　　　　    168,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,063,404 円　（　　　　　　         7,755 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,491,200 円  
（　　　　　        29,092 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,347,807 円      
②総費用 3,063,404 円      
③純収益　①－② 13,284,403 円      
④建物等に帰属する純収益 11,491,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,793,203 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,701,750 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,308 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,207,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岸和田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岸和田市野田町三丁目１０４９番
 1202000092178-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
岸和田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岸和田 5-5 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　安松谷　博之   TEL.
鑑定評価額 55,300,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岸和田市野田町３丁目１０４９番
｢野田町３－３－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 395  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(87,288)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ2		 店舗、共同住宅、事
務所等の混在する商
業地域		 南西20m市道 水道、ガス、下水 岸和田

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗、事務所、共同住宅等の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 岸和田駅南東方

700m		 法令

規制		 近商
(87,288)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前通りに店舗や共同住宅、事業所等が建ち並ぶ商業地域として熟成している。今後も大きな変化はなく推移し
ていくと予測する。景気の回復感から、商業地域の地価動向については上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗・事務所付共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は泉州地域及び南河内地域の商業地域である。需要者は一般法人から個人事業主まで多様である。岸和田市
においては旧港再開発以降、大きな商業開発は見られず、既存商業地域に及ぼすプラス材料は見出しがたいが、不動産
市場は回復傾向で推移しており、地価水準は上昇傾向で推移している。商業地域内においても、都心部のように収益物
件としての売買物件は少なく、更地か自用商業物件がほとんどである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前通りの商業地域で、店舗付共同住宅や事業所等が中心である。大阪都心部と異なり賃貸収益目的の物件
の不動産取引は少なく、自己利用物件の取引が主であることから相対的に比準価格の規範性が高いものと判断される。
よって地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を関連付け、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    151,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.1]		 [100.0]
100		 140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 岸和田市においては、目立った開発等も見ら
れないが、景気の動向を反映して地価は横ば
い～上昇傾向で推移している。


価格形成に影響を与えるような地域要因の変
動は、特に認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岸和田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１３

-29		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.7m市道
、南東3.6m、
角地
１住居

(60,188)
b ６０４

-22		 泉大津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m府道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ６０２

-13		 岸和田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.4m府道
、中間画地
近商

(86,279)
d ０８０６

-1		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m市道、
東4m、角地
近商

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,630  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
115,144 		 100
[  81.0]
142,153 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
142,000 
b (　           ) 
95,838  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
114,669 		 100
[  80.8]
141,917 
142,000 
c (　           ) 
101,317  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
115,164 		 100
[  80.8]
142,530 
143,000 
d (　           ) 
149,345  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
148,467 		 100
[ 106.3]
139,668 
140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



岸和田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,426,799 
3,092,818 
13,333,981 
11,628,000 
1,705,981 		 （　0.9490）
1,618,976 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     34,446,298 円　　　　（　     87,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岸和田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼住宅 234.00 Ｓ4 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 87 ％   300 ％   288 ％   395 ㎡     14.0 m x   28.2 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗、事務所付ファミリータイプ共同住宅。１階店舗、２階事務所、３・４階住戸各３戸。平均専有面積約６１㎡。 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 店舗事務所付共同住宅として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
234.00 
95.5 
223.50 
2,000 
447,000 		 7.0  3,129,000 
3.0  1,341,000 

 2～ 2		 事務所
234.00 
95.5 
223.50 
1,750 
391,125 		 7.0  2,737,875 
3.0  1,173,375 

 3～ 4		 居宅
216.00 
84.7 
183.00 
1,428 
261,324 		 1.0  261,324 
2.0  522,648 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
90.3 
813.00 

1,360,773 		 6,389,523 
3,559,671 
⑨年額支払賃料      1,360,773 円　×　12ヶ月　＝　      16,329,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     813.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         648,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,329,276 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         648,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,697,728 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,279,548 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,389,523 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,506 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,559,671 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,089,259 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     54,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           486 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,426,799 円　　　　（　        41,587 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０４（賃）
　　　　-3		 1,232  
(   1,230) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,526 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,510 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,428 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６０７（賃）
　　　　-1		 1,460  
(   1,375) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
1,464 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岸和田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 509,318 円  　　　       16,977,276　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      288,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,445,000 円  　　　　    170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,092,818 円　（　　　　　　         7,830 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,628,000 円  
（　　　　　        29,438 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,426,799 円      
②総費用 3,092,818 円      
③純収益　①－② 13,333,981 円      
④建物等に帰属する純収益 11,628,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,705,981 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,618,976 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,099 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,446,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岸和田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岸和田市野田町三丁目１０４９番
 1202000092178-0000
2 　
3 　
4 　
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備考