別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岸和田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岸和田 5-1 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　河野　史郎   TEL.
鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岸和田市野田町１丁目１８番１外
｢野田町１－６－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 441  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

2:1		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中層の店舗兼事務所
を中心とした駅前商
業地域		 北東20m市道 水道、ガス、下水 岸和田

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    25 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 岸和田駅南東方

100m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼事務所ビルを中心とした駅前商業地域であり、人流回復により店舗需要等も堅調であることから、
徐々に高度利用化も進行するものと思料する。地価動向については当面は上昇基調を継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岸和田市及びその周辺の商業地域を中心とする圏域。自社ビルや収益物件を求める地元法人が需要者の
中心となる。国内外における金融情勢、物価上昇などの先行き不透明要因はあるが、景気は緩やかに回復しており、企
業の景況感も改善基調にあることから、主要駅周辺においては今後の高度利用化の動きが期待される。市場の中心価格
帯は見い出しにくいが、近隣地域周辺では概ね坪８０万円から９０万円程度の相場感が形成されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は岸和田駅前通り沿いの商業地として価格・賃料水準は相対的に高位にある。収益価格は契約内容の詳細が
把握できる規範性の高い店舗・事務所の賃貸事例が少なく、賃料水準の把握や費用性の検討においてやや精度が劣る。
一方、取引事例は同一需給圏内から広域的に収集・選択し、適正に補・修正を施し得た。従って、市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地価格からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    151,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.0]		 [100.0]
100		 241,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    236,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業の景況感は改善基調にあり、店舗需要等
も人流回復の動きなどから堅調に推移してお
り、市内の平均的な商業地価は上昇幅を拡大
させている。

土地利用は活発化の方向にあり、地価動向は
強含みで推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岸和田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０２

-28		 岸和田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西9.2m府道
、南西4.4m、
角地
１住居
高度地区3種
(70,200)
b ６０３

-31		 和泉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ６０５

-1		 高石市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4.1m市道
、中間画地
近商

(90,246)
d ６０５

-5		 高石市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南東4.5m、
角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
158,514  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
163,533 		 100
[  66.6]
245,545 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
246,000 
b (　           ) 
163,762  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
165,072 		 100
[  64.5]
255,926 
256,000 
c (　           ) 
163,108  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
175,642 		 100
[  71.8]
244,627 
245,000 
d (　           ) 
185,991  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
185,088 		 100
[  79.2]
233,697 
234,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    245,000 円／㎡]  



岸和田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,077,442 
5,893,219 
25,184,223 
20,868,200 
4,316,023 		 （　0.9483）
4,092,885 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     85,268,438 円　　　　（　    193,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岸和田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 277.44 Ｓ5 1,337.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   441 ㎡     30.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所　基準階は３階事務所を想定。 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 共用部分（屋内階段、ホール等）確保のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
267.54 
76.7 
205.28 
4,100 
841,648 		 7.0  5,891,536 
3.0  2,524,944 

 2～ 5		 事務所
267.54 
79.5 
212.78 
2,053 
436,837 		 7.0  3,057,859 
3.0  1,310,511 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,337.70 
79.0 
1,056.40 

2,588,996 		 18,122,972 
7,766,988 
⑨年額支払賃料      2,588,996 円　×　12ヶ月　＝　      31,067,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,056.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,067,952 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　       ％　＝　　     3,106,795 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,537,157 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,122,972 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         163,107 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,766,988 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,376,698 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     48,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           480 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,077,442 円　　　　（　        70,470 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１（賃）
　　　　-5		 1,665  
(   1,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,176 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,240 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,053 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６０１（賃）
　　　　-6		 1,787  
(   1,779) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
2,294 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岸和田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 906,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 949,319 円  　　　       31,643,952　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      866,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,567,000 円  　　　　    302,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       302,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       302,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,893,219 円　（　　　　　　        13,363 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 302,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,337.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,868,200 円  
（　　　　　        47,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,077,442 円      
②総費用 5,893,219 円      
③純収益　①－② 25,184,223 円      
④建物等に帰属する純収益 20,868,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,316,023 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,092,885 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,281 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,268,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     193,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岸和田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岸和田市野田町一丁目１８番１
 1202000136341-0000
2 　岸和田市野田町一丁目１８番２
 1202000136342-0000
3 　岸和田市野田町一丁目１４番３
 1202000137514-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岸和田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岸和田 5-1 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　尾高　正樹   TEL.
鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岸和田市野田町１丁目１８番１外
｢野田町１－６－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 441  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

2:1		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中層の店舗兼事務所
を中心とした駅前商
業地域		 北東20m市道 水道、ガス、下水 岸和田

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    25 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 岸和田駅南東方

100m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗、事務所等を中心とする駅前商業地域として熟成している。駅に近い立地のため土地需給は底堅く、
地価はコロナ禍収束での商業地需要の増加等により上昇が続いており、暫くはこの状況が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岸和田市を含む泉州地域に存する駅前商業地域のほか繁華性の比較的高い商業地域である。需要者の中
心は、主に地元の投資家や法人等である。新型コロナの影響は少なかった事に加え、駅に近い商業地域の店舗・事務所
需要は底堅いことから、地価は緩やかな上昇が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は岸和田市及びその周辺市における比較的繁華性の高い商業地域の事例を採用し、試算した。一方、収益価格
は賃貸の店舗・事務所の賃貸を想定して求めた価格である。本件では、賃貸市場、想定建物、賃料水準に想定要素が多
く介在する収益価格の規範性が比準価格より規範性が劣ると判断し、比準価格を重視のうえ、収益価格を比較考量し、
代表標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    151,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.0]		 [100.0]
100		 241,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    236,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 岸和田市内の駅周辺の商業地の土地需要はコ
ロナ禍後、増加傾向にある。



価格形成に影響を与える地域要因の変動は特
にない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岸和田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０５

-5		 高石市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南東4.5m、
角地
近商

(100,300)
b ６０２

-28		 岸和田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西9.2m府道
、南西4.4m、
角地
１住居
高度地区3種
(70,200)
c ７０２

-8		 泉佐野市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m市道、
南西12m、
南東12.3m、
三方路
準工

(80,300)
d ６０３

-31		 和泉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
185,991  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
185,088 		 100
[  75.6]
244,825 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
245,000 
b (　           ) 
158,514  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
163,533 		 100
[  69.8]
234,288 
234,000 
c (　    178,578) 
178,578  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
166,177 		 100
[  66.4]
250,267 
250,000 
d (　           ) 
163,762  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
165,072 		 100
[  66.2]
249,353 
249,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    245,000 円／㎡]  



岸和田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,018,285 
6,070,469 
25,947,816 
21,628,300 
4,319,516 		 （　0.9483）
4,096,197 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     85,337,438 円　　　　（　    194,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岸和田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 277.44 Ｓ5 1,337.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   441 ㎡     30.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 共用部分確保のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
267.54 
76.7 
205.28 
4,460 
915,549 		 7.0  6,408,843 
3.0  2,746,647 

 2～ 5		 事務所
267.54 
79.5 
212.78 
2,060 
438,327 		 7.0  3,068,289 
3.0  1,314,981 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,337.70 
79.0 
1,056.40 

2,668,857 		 18,681,999 
8,006,571 
⑨年額支払賃料      2,668,857 円　×　12ヶ月　＝　      32,026,284 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,056.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金に担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,026,284 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　       ％　＝　　     3,202,628 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,399,656 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,681,999 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         168,138 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,006,571 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,450,011 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     48,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           480 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,018,285 円　　　　（　        72,604 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１（賃）
　　　　-6		 1,787  
(   1,779) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,090 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,247 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,060 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６０７（賃）
　　　　-4		 1,761  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,302 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岸和田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 939,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 978,069 円  　　　       32,602,284　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      866,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,660,500 円  　　　　    313,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,070,469 円　（　　　　　　        13,765 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 313,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 223,000 円／㎡　×　   1,337.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,628,300 円  
（　　　　　        49,044 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,018,285 円      
②総費用 6,070,469 円      
③純収益　①－② 25,947,816 円      
④建物等に帰属する純収益 21,628,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,319,516 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,096,197 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,288 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,337,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     194,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岸和田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岸和田市野田町一丁目１８番１
 1202000136341-0000
2 　岸和田市野田町一丁目１８番２
 1202000136342-0000
3 　岸和田市野田町一丁目１４番３
 1202000137514-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考