令和6年1月13日　提出 岸和田 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -41 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市南上町２丁目１５９番１４ ｢南上町２－１３－２１｣ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等が混在する住 宅地域 南東5.7m市道 水道、ガス、下水 蛸地蔵 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．７ ｍ市道 交通 施設 蛸地蔵駅南東方 550m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で成熟し今後も現状を維持するものと予測する。蛸地蔵駅、岸和田駅の駅勢圏にある市内で品等 が標準を上回る住宅地域で需要は高く、コロナ禍からの回復で地価はゆるやかな上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は岸和田市内の南海本線沿線を中心にＪＲ東岸和田駅を最寄り駅とする圏域で隣接市町を含む住宅地 域。需要者の中心は岸和田中心の泉州エリア内の居住者で外部からの流入は多くはない。生活利便性、住環境で市内標 準を上回る住宅地域でもあり、コロナ禍からの回復は市内で相対的にやや早い市場性である。新築の戸建物件は土地３ ０坪程度で総額２５００～３０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層の共同住宅も見られるものの、当地域は自用目的の取引が中心であるほか、対象標準地は間口がやや狭い 小規模画地で、投資採算性に見合った収益物件の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。なお、実際の 取引事例を基礎とした比準価格は対象標準地の市場性を反映しており、高い規範性が認められる。従って、本件では、 比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [101.9] [102.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの回復が進み、駅前・幹線道路 沿い、上位の住宅地等の土地需要は強い。利 便性が劣るエリアでも地価の大きな下落はほ ぼ見られない。 価格形成要因に影響を与える地域要因の変動 は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％