別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岸和田 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岸和田 -31 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　康治   TEL.
鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岸和田市田治米町３５９番２
 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,172)

1:2		 住宅

Ｗ1		 中小規模住宅の中に
農地等も見られる住
宅地域		 南4.3m市道 水道、下水 久米田

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．３
ｍ市道		 交通

施設		 久米田駅南東方

2.5km		 法令

規制		 １住居
(70,172)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性が劣る既成住宅地域である。地域に大きな変化はなく今後も現状通り推移していくものと予測される。需
給動向は概ね安定的で、地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線の住宅地域で、概ね岸和田市を中心とした圏域と判断した。需要者は岸和田市内の居住者
が中心である。最寄駅徒歩圏外の選好性が劣る住宅地であるが、需給動向は概ね安定的に推移している。新築戸建住宅
の中心価格帯は、土地１００㎡程度で、総額２５００万円～３０００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅から徒歩圏外の住宅地域に存し、利便性及び快適性等の要因を重視した自己使用目的の取引が中心である。収益
還元法を適用したが、投資採算ベースでの収益性が低く、低位に求められた。以上より、市場性を反映した実証性及び
説得力のある比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岸和田 -18                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[155.4]		 [103.0]
100		 64,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 岸和田市の人口は減少、世帯数は微増、高齢
化率は上昇している。地価動向は総じて横ば
い又は上昇傾向にあり、立地性による二極化
が継続している。

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特
にない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岸和田 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０２

-10		 岸和田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,200)
b ６０２

-21		 岸和田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8.9m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
風致地区
(40,80)
c ６０８

-15		 岸和田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.4m道路、
北西4.9m、
角地
準住居
高度地区3種
(70,176)
d ６０６

-2		 岸和田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
準工
特別業務地区
(60,200)
e ６０７

-13		 岸和田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.6m私道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,184)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
48,515 		 100
[  80.0]
60,644 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
62,500 
b (　           ) 
51,073  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
58,908 		 100
[  91.6]
64,310 
66,200 
c (　           ) 
80,649  		 100
[ 130.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
60,231 		 100
[  95.0]
63,401 
65,300 
d (　           ) 
75,979  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
84,338 		 100
[ 128.2]
65,786 
67,800 
e (　           ) 
61,773  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
67,957 		 100
[ 111.3]
61,058 
62,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,000 円／㎡]  



岸和田 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,746,110 
637,044 
3,109,066 
2,492,180 
616,886 		 （　0.9725）
599,922 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     13,331,600 円　　　　（　     48,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岸和田 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 124.00 ＬＳ2 248.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   200 ％   172 ％   277 ㎡     11.8 m x   23.0 m  前面道路：市道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅、各階２戸、平均約６２㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
124.00 
100.0 
124.00 
1,231 
152,644 		 1.0  152,644 
2.0  305,288 

 2～ 2		 居宅
124.00 
100.0 
124.00 
1,231 
152,644 		 1.0  152,644 
2.0  305,288 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.00 
100.0 
248.00 

305,288 		 305,288 
610,576 
⑨年額支払賃料        305,288 円　×　12ヶ月　＝　       3,663,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     248.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,663,456 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       395,146 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,556,310 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           305,288 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,748 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          610,576 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         186,836 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     24,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           216 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,746,110 円　　　　（　        13,524 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０４（賃）
　　　　-9		 1,301  
(   1,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,245 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,302 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,231 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１２（賃）
　　　　-3		 1,499  
(   1,458) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[101.0]
1,358 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岸和田 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,900 円  　　　　     35,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 118,544 円  　　　        3,951,456　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,000 円  　　　　     35,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         637,044 円　（　　　　　　         2,300 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     248.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,492,180 円  
（　　　　　         8,997 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,746,110 円      
②総費用 637,044 円      
③純収益　①－② 3,109,066 円      
④建物等に帰属する純収益 2,492,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 616,886 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 599,922 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,166 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,331,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岸和田 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岸和田市田治米町３５９番２
 1202000104094-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
岸和田 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岸和田 -31 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　安松谷　博之   TEL.
鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岸和田市田治米町３５９番２
 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,172)

1:2		 住宅

Ｗ1		 中小規模住宅の中に
農地等も見られる住
宅地域		 南4.3m市道 水道、下水 久米田

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
．３ｍ市道		 交通

施設		 久米田駅南東方

2.5km		 法令

規制		 １住居
(70,172)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成している。今後も現状で推移していくものと予測される。駅から徒
歩圏外の地域であるが、景気動向を反映して地価は横ばい傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岸和田市山手側の住宅地域である。需要者は岸和田市及び隣接市町居住者が中心を占め、他からの転入者
は比較的少ない。不動産市場は回復傾向が強く、地価水準は上昇傾向の地域も見られるようになった。また、海沿いの
地域では津波懸念の影響も有り、弱含みに推移している。建売住宅は総額３０００万円前後、中古物件については、総
額２５００万円以下の需要が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自己居住用物件の取引が主である。取引事例比較法においては信頼性の高い事例を収集・選択して試算を行
った。周辺地域も含め、一部に共同住宅等の収益物件も見受けられるが、自用物件の取引がほとんどであり、地価動向
及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岸和田 -18                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[155.4]		 [103.0]
100		 64,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 岸和田市においては、目立った開発等も見ら
れないが、景気の動向を反映して地価は横ば
い～上昇傾向で推移している。


準防火地域の範囲が拡大されたが、価格形成
に影響を与えるような地域要因の変動は認め
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岸和田 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０６

-17		 岸和田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
南西1.8m、
二方路
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ６０８

-15		 岸和田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.4m道路、
北西4.9m、
角地
準住居
高度地区3種
(70,176)
c ６０７

-12		 岸和田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.3m市道
、中間画地
準工

(70,200)
d ６０２

-30		 岸和田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西2.2m道路
、中間画地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,806  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
64,516 		 100
[ 101.0]
63,877 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
65,800 
b (　           ) 
80,649  		 100
[ 130.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
60,231 		 100
[  96.0]
62,741 
64,600 
c (　           ) 
60,538  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
59,351 		 100
[  94.6]
62,739 
64,600 
d (　           ) 
34,886  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  91.8]
44,708 		 100
[  70.9]
63,058 
64,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,000 円／㎡]  



岸和田 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,445,875 
581,680 
2,864,195 
2,252,140 
612,055 		 （　0.9725）
595,223 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     13,227,178 円　　　　（　     47,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岸和田 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 124.00 ＬＳ2 248.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   200 ％   172 ％   277 ㎡     11.8 m x   23.0 m  前面道路：市道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、各階２戸、平均専有面積６２㎡。規模等から２階建想定が限度で使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
124.00 
100.0 
124.00 
1,125 
139,500 		 1.0  139,500 
2.0  279,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.00 
100.0 
248.00 

279,000 		 279,000 
558,000 
⑨年額支払賃料        279,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,348,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     248.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,348,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       363,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,272,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           279,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,511 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          558,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         170,748 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     24,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           216 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,445,875 円　　　　（　        12,440 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１３（賃）
　　　　-2		 1,019  
(   1,019) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 83.0]		 100
[103.0]
1,157 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,125 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１３（賃）
　　　　-3		 1,259  
(   1,193) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,222 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岸和田 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,700 円  　　　　     31,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 109,080 円  　　　        3,636,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      271,100 円  　　　　     31,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         581,680 円　（　　　　　　         2,100 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　     248.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,252,140 円  
（　　　　　         8,130 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,445,875 円      
②総費用 581,680 円      
③純収益　①－② 2,864,195 円      
④建物等に帰属する純収益 2,252,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 612,055 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 595,223 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,149 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,227,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岸和田 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岸和田市田治米町３５９番２
 1202000104094-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考