令和6年1月15日　提出 岸和田 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -25 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　緒方　正弘   TEL.

鑑定評価額 6,430,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市岡山町２８３番８外 ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,200) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東6.7m市道 水道、下水 久米田 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 久米田駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として概ね熟成しており、特に大きな地域要因の変動も見られないことから、概ね現状維持で推移 すると予測する。駅接近性に劣るが、住宅地域として熟成しており、地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね岸和田市内及び隣接市町内の、ＪＲ阪和線及び泉北高速鉄道線沿線の住宅地域である。需要 者の中心は同一需給圏内の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は比較的少ない。駅接近性に劣るが、住宅地域と して概ね熟成しており、住宅地需要も安定的なものとなっている。土地１００㎡程度の新築住宅で総額２，５００万円 ～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅地域を形成しており、自用目的の取引が中心であることから、利便性や居住快適性を重視して価 格形成されている。規模がやや小さく、共同住宅の想定は現実的でなく、かつ、一戸建賃貸市場が未成熟であり、収益 還元法の適用は困難と判断した。従って、市場の取引実態を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [158.3] [102.0] 100 63,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が期待されるが、当市の 人口減少や高齢化の影響もあり、利便性等の 良否による住宅地需要の強弱が見受けられる 。 価格形成に影響を与えるような地域要因の変 動は、特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％