令和6年1月15日　提出 岸和田 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -24 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　川崎　誠道   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市東ケ丘町８０８番６１０ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 和泉中央 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ．０ｍ市道 交通 施設 和泉中央駅西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は主に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測され る。地価動向は、不動産市場を反映し、弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ねＪＲ阪和線、泉北高速鉄道沿線の一般住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏のうち岸 和田市及びその隣接市周辺居住者であり、近年の地価水準が低位にあることから、一次取得者が比較的多い。不動産業 者による建売住宅の供給は継続して行われており、需給は改善の兆しが見られたが、コロナ禍の影響もあり、地価の二 極化が進んでいる。標準的な画地規模で、新築戸建物件で３０００万円～３５００万円が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域である。用途地域は、第１種低層住居専用地域に 指定されており、建ぺい率、容積率等からマンション賃貸を想定した収支計算から投資採算性が見込めないため、収益 還元法は適用しなかった。本件では、不動産の市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地価格との均衡も考 量のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [165.4] [103.0] 100 61,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岸和田市内では一部景気は好転しているが、 人口は減少、土地取引件数は若干の減少傾向 にあり、宅地の需給動向は未だ完全な回復に は至っていない。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 価格形成に影響を与える個別的要因の変動は 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％