令和6年1月12日　提出 岸和田 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -17 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　中塚　新一   TEL.

鑑定評価額 8,920,000 円  １㎡当たりの価格 66,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市天神山町２丁目７３番１９９ ｢天神山町２－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 東岸和田 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南   110 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 東岸和田駅南東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 小中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境のまま推移することが予測され る。駅徒歩圏外の地域であり需要は依然弱含み状態が続き、地価は下落傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岸和田市内を中心に、周辺市町を含む住宅地域である。需要者は、岸和田市内の居住者又は地縁者が中 心であり圏外からの転入者は少ない。周辺では再建築が見られるものの駅徒歩圏外にある地縁的選好性が強い地域であ り、住宅需要は弱含み状態が続く。土地価格は、地積１４０㎡程度では９００万円前後、中古戸建住宅（４０坪程度） は、総額１０００～１５００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、土地区画整理された小中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己居住用目的の取引が一般的である。当 該地域は、賃貸市場が未成熟であり、また画地規模も小さく共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念 した。本件において求めた価格は比準価格のみではあるが、当該価格は市場性を反映した価格であり、また規範性にも 優れている。よって、比準価格を標準に代表標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [152.8] [103.0] 100 66,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岸和田市は人口減少が続くがアフターコロナ を意識し需要が回復。地価は総じて上昇傾向 。しかし、海側及び山側エリアの一部は依然 下落傾向にある。 価格形成要因に影響を与える特段の変動事由 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％