令和6年1月13日　提出 岸和田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -16 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 75,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市西大路町５４番１７ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 工場等が混在する住 宅地域 南東4.8m市道 水道、ガス、下水 久米田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ８ｍ市道 交通 施設 久米田駅北東方 1.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に、周辺は低層アパート、小工場等が見られる住宅地域で住環境は市内の標準をやや下回る程度 。今後とも現状を維持するものと予想される。地価はコロナ禍から回復し若干の上昇傾向に転じ推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線の住宅地域で、概ね岸和田市の圏域。需要者の中心は岸和田市内に地縁性がある個人が中 心である。コロナ禍の影響も少なくエンドユーザーの購入意欲は底堅いため、不動産市況については、全体的に回復傾 向が進んでいる。新築戸建ての中心価格帯は、土地３０坪程度の土地建物総額で２５００万円から３０００万円前後で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件は、地主の相続対策で建築するアパートが散見される地域特性であり、対象標準地は間口が狭い、小規模画地 で、投資採算性に見合った収益物件の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。自用目的の取引が中心で あることから、市場実態を反映した取引事例により求めた比準価格を標準に、代表標準地の価格との検討を踏まえて、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [131.3] [102.0] 100 76,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの回復で駅近の需要は堅調のた め、駅徒歩圏の地価は上昇。一方、海側・バ ス圏などは弱含みな状況の二極化傾向が見ら れる。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％