令和6年1月12日　提出 岸和田 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -14 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　中塚　新一   TEL.

鑑定評価額 9,270,000 円  １㎡当たりの価格 80,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市池尻町８４６番４ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 風致地区 (40,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南東5.8m市道 水道、ガス、下水 久米田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 久米田駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (40,200) 高度地区3種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境のまま推移することが予測される。アフターコ ロナの影響も特段なく、需要の回復傾向が見られるものの依然地価は横ばいでの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線沿線で岸和田市内を中心に、周辺市町を含む住宅地域である。需要者の中心は、岸和田市内 の居住者や地縁者であり、圏外からの転入者は少ない。周辺では都市計画道路の計画はあるものの事業実施が未定であ り目立った開発もなく、最寄り駅からやや距離を有することから、需要は弱含み状態が続く。取引価格は、土地１１０ ㎡程度では９００万円前後、新築戸建住宅（敷地３５坪程度）では、総額２８００～３０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己居住用目的の取引が一般的である。当該地域は、賃貸 市場が未成熟であり、また画地規模も小さく共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。本件にお いて求めた価格は比準価格のみではあるが、当該価格は市場性を反映した価格であり、また規範性にも優れている。よ って、比準価格を標準に代表標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [124.7] [102.0] 100 80,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岸和田市は人口減少が続くがアフターコロナ を意識し需要が回復。地価は総じて上昇傾向 。しかし、海側及び山側エリアの一部は依然 下落傾向にある。 価格形成要因に影響を与える特段の変動事由 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％