令和6年1月15日　提出 岸和田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -6 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　康治   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 88,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市南町１６０番４２ ｢南町５７－５｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,188) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ新興住宅地 域 南西4.7m市道 水道、ガス、下水 蛸地蔵 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    65 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.6 ｍ、奥行　約　　  10.4 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 蛸地蔵駅北西方 860m 法令 規制 １住居 (70,188) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 海側エリアに開発された住宅団地である。今後も地域の大きな変化は見られず、現状通り推移してくものと予測 される。地価も概ね静態的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、南海本線を中心とした岸和田市を中心とする住宅地域と判断した。需要者は岸和田市内に地縁性 のある居住者が中心である。相対的に選好性が低い海側の住宅地域であるが、地元需要を中心に地価動向は全体的に落 ち着いている。新築戸建住宅の中心価格帯は、土地１００㎡程度で、総額２５００万円～３０００万円程度となってい る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅から徒歩圏内の海側エリアに開発された住宅地域で、利便性及び快適性等の要因を重視した自己使用目的の取 引が中心である。また、戸建住宅の賃貸借市場が未成熟で形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。以上 より、市場性を反映した実証性及び説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [129.0] [102.0] 100 88,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岸和田市の人口は減少、世帯数は微増、高齢 化率は上昇している。地価動向は総じて横ば い又は上昇傾向にあり、立地性による二極化 が継続している。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％