別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
堺美原 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺美原 9-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　東北　篤   TEL.
鑑定評価額 86,400,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市美原区多治井１９４番２外
 ②地積
　(㎡)		 1,271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
不整形
1:1.5		 倉庫

Ｓ4		 中小規模工場、倉庫
、住宅等が混在する
工業地域		 南7m府道、東側道 水道、ガス、下水 恵我ノ荘

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ府道 交通

施設		 恵我ノ荘駅南西方

3.7km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、中小規模工場・倉庫等の業務系利用を中心に住居系利用が混在する地域であるが、東側に住宅団地に
隣接する等、一層の混在化・住宅地域化が進行するものと思われ、地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線・近鉄南大阪線沿線の同区内・隣接市区内の住工混在地域である。中心的な需要者は、中小
工場等の事業者であり、一部には戸建住宅開発・分譲等を目的とした宅地開発需要が競合している。物流系統工業地域
の需給が比較的しっかりしており、地価は上昇傾向にある。取引価格は、約１０００㎡前後の事業用地で総額６，００
０万円台から１億円程度となるものと思われるが、ばらつきが多く中心価格帯は把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては、収益物件としては中小規模の貸工場や貸倉庫が点在しているが収益・賃貸を目的とする工場・倉
庫用地等の事業用地の取引は少なく、工場・倉庫等の自己使用を目的とする需要が中心であると考えられることから、
本件においては実需に即した比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、周辺に存する標準地との検討を踏まえ鑑定評
価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 工業系土地の取引件数は、通販市場の拡大等
により、物流施設の需要が強い。



工業系利用が多い中で住宅系の利用が混在し
つつある混在地域であり、今後一層の住宅地
域化が進むものと思われる。


個別的要因に変動はない。　　　　　　　　
　　　　　　　　　　

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺美原 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０３

-32		 堺市美原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.1m市道、
東4.7m、
南4.7m、
三方路
準工
生産緑地地区
地区計画等
(70,200)
b ５０８

-106		 堺市美原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.7m私道
、中間画地
準工

(70,200)
c ５１４

-102		 堺市美原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m私道、
西4.7m、
二方路
準工

(70,200)
d ５１４

-104		 堺市美原区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4m未舗装私
道、中間画地
準工

(70,200)
e ５１５

-29		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東36m府道、
北11m、
南東6m、
三方路
工専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,802  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
84,044 		 100
[ 126.9]
66,229 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
68,200 
b (　           ) 
39,990  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
42,835 		 100
[  65.0]
65,900 
67,900 
c (　           ) 
38,664  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
40,218 		 100
[  61.4]
65,502 
67,500 
d (　           ) 
37,806  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.4]
50,247 		 100
[  76.0]
66,114 
68,100 
e (　           ) 
62,827  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
66,101 		 100
[  89.9]
73,527 
75,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　 -20.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,000 円／㎡]  



堺美原 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,610,876 
4,072,420 
15,538,456 
12,745,800 
2,792,656 		 （　0.9512）
2,656,374 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     60,372,136 円　　　　（　     47,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺美原 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 750.00 Ｓ2 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,271 ㎡     36.7 m x   48.4 m  前面道路：府道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建事務所・倉庫（一括貸し）を想定。設備・仕様等は標準的なものを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸し想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 事務所・倉庫
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
1,058 
1,587,000 		 6.0  9,522,000 
2.0  3,174,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
100.0 
1,500.00 

1,587,000 		 9,522,000 
3,174,000 
⑨年額支払賃料      1,587,000 円　×　12ヶ月　＝　      19,044,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,044,000 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,044,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,522,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,220 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,174,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         471,656 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,610,876 円　　　　（　        15,429 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０７（賃）
　　　　-17		 1,188  
(   1,148) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,176 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,090 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,058 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５０７（賃）
　　　　-22		 1,284  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,001 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺美原 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 776,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 571,320 円  　　　       19,044,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      688,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,072,420 円　（　　　　　　         3,204 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 123,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 50 ％　＋　0.0669 ×  25 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,745,800 円  
（　　　　　        10,028 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,610,876 円      
②総費用 4,072,420 円      
③純収益　①－② 15,538,456 円      
④建物等に帰属する純収益 12,745,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,792,656 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,656,374 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,090 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,372,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺美原 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市美原区多治井１９４番２
 1221000024054-0000
2 　堺市美原区多治井１９４番５
 1221000024057-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺美原 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺美原 9-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.
鑑定評価額 86,400,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市美原区多治井１９４番２外
 ②地積
　(㎡)		 1,271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
不整形
1:1.5		 倉庫

Ｓ4		 中小規模工場、倉庫
、住宅等が混在する
工業地域		 南7m府道、東側道 水道、ガス、下水 恵我ノ荘

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ府道 交通

施設		 恵我ノ荘駅南西方

3.7km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域であり、周辺に住宅地域に移行する地域が見られるが、当面は
現状を維持するものと予測する。物流施設需要が堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、堺市美原区、隣接区及び周辺市の住工混在地域である。需要者の中心は製造業等の法人であるが、付近
には住宅地域に移行した地域があり戸建開発業者の市場参加が見受けられる。近隣地域は幹線道路や高速道路アクセス
に恵まれ、従来から需要は安定的であったが、近年は通販市場拡大に伴う物流施設用地の需要が高まり、地価は上昇傾
向で推移している。市場の中心価格帯は、土地１，０００㎡前後で６，０００万円～１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い工場、倉庫地の取引事例を収集し得た。求めた比準価格は市場性を反映
した規範性の高い試算価格である。近隣地域は自己使用目的の取引が中心となる地域であり、収益物件の需要は限定的
で、賃貸市場が成熟するに至っておらず、適正な賃料水準の把握が困難であるため、収益価格は規範性にやや劣ると判
断される。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 美原区人口は微減傾向にあり、高齢化率は微
増している。土地取引件数は直近で横ばいで
ある。工業地は物流施設用地の需要が引き続
き堅調である。

中小規模工場、倉庫、住宅等が混在する工業
地域であるが、特段の地域要因の変動は認め
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺美原 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０３

-32		 堺市美原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.1m市道、
東4.7m、
南4.7m、
三方路
準工
生産緑地地区
地区計画等
(70,200)
b ５０４

-35		 堺市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c ５１４

-104		 堺市美原区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4m未舗装私
道、中間画地
準工

(70,200)
d ０８０８

-7		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
東5.8m、
西2.6m、
三方路
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,802  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
84,044 		 100
[ 126.0]
66,702 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
68,700 
b (　           ) 
75,626  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
95,950 		 100
[ 146.2]
65,629 
67,600 
c (　           ) 
37,806  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.4]
50,247 		 100
[  76.0]
66,114 
68,100 
d (　           ) 
75,472  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
75,771 		 100
[ 115.4]
65,659 
67,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +54.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　 -20.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,000 円／㎡]  



堺美原 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,907,449 
4,284,060 
15,623,389 
12,916,800 
2,706,589 		 （　0.9512）
2,574,507 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     58,511,523 円　　　　（　     46,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺美原 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 750.00 Ｓ2 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,271 ㎡     36.7 m x   48.4 m  前面道路：府道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建倉庫兼事務所、一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫・事務所
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
1,074 
1,611,000 		 6.0  9,666,000 
2.0  3,222,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
100.0 
1,500.00 

1,611,000 		 9,666,000 
3,222,000 
⑨年額支払賃料      1,611,000 円　×　12ヶ月　＝　      19,332,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,332,000 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,332,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,666,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          96,660 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,222,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         478,789 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,907,449 円　　　　（　        15,663 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０７（賃）
　　　　-17		 1,188  
(   1,148) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,131 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,106 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,074 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５０４（賃）
　　　　-11		 1,048  
(   1,019) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,080 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺美原 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 832,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 579,960 円  　　　       19,332,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      688,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,768,000 円  　　　　    208,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,284,060 円　（　　　　　　         3,371 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 55 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 208,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 55 ％　＋　0.0608 ×  25 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,916,800 円  
（　　　　　        10,163 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,907,449 円      
②総費用 4,284,060 円      
③純収益　①－② 15,623,389 円      
④建物等に帰属する純収益 12,916,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,706,589 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,574,507 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,026 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,511,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺美原 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市美原区多治井１９４番２
 1221000024054-0000
2 　堺市美原区多治井１９４番５
 1221000024057-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考