別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺美原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺美原 5-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.
鑑定評価額 90,000,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市美原区平尾２９０番３
 ②地積
　(㎡)		 677  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(83,265)
台形
1:1.2		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 低層の店舗、営業所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 南西28m国道 水道、下水 河内松原

5.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道３０９号沿道で大型商業
施設が出店したことにより繁
華性が向上。		 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 河内松原駅南東方

5.1km		 法令

規制		 近商
(83,265)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに低層店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、周辺で大型商業施設が開業したことから繁華性
が向上し、当面は現状のまま推移するものと予測する。店舗集積に伴い地価は上昇傾向で推移すると予測した。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市及び周辺市の幹線、準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、店舗、沿道サービス施
設等の事業を展開する法人等となる。国道３０９号沿道では大型商業施設の開業が続いており、店舗集積が飛躍的に高
まっているが、土地は供給が限定的であるため、需要の上回りで地価は上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は、
供給が限定的であり取引が少ないこと、規模にばらつきがあることから把握が困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内に存し、信頼性の高い商業地の取引事例を採用して市場性を反映した比準価格を得た。収益価格は、路線
商業地域の市場実態を反映した低層店舗の賃貸を想定して試算した。収益価格は比準価格に比しやや低位に求められた
が、これは標準的な賃料水準の把握が困難であることによる。本件では市場性を反映し、実証的で規範性の高い比準価
格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺東 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[164.0]		 [100.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 美原区の人口は微減傾向にあり、高齢化率は
微増である。土地取引件数は直近で横ばいで
ある。商業地は国道３０９号沿いの商業集積
が高まっている。

国道沿いの低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地
域である。同一路線の周辺地域で大型商業施
設が開業し、店舗集積の高まりから地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。　　　　　　　　
　　　　　　　　　　

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +23.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺美原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０６

-35		 堺市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16.8m府
道、中間画地
近商

(90,300)
b ５１３

-102		 堺市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西12m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c ５０２

-31		 堺市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東26.9m府
道、中間画地
準工

(70,200)
d ０８０８

-1022		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m府道、
北西4.1m、
二方路
準住居

(60,200)
e ０８０８

-16		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m府道、
北1m、角地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
166,343  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
169,367 		 100
[ 127.8]
132,525 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
133,000 
b (　           ) 
139,132  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
154,222 		 100
[ 116.0]
132,950 
133,000 
c (　           ) 
143,183  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
144,472 		 100
[ 109.9]
131,458 
131,000 
d (　           ) 
111,574  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
113,562 		 100
[  84.8]
133,917 
134,000 
e (　           ) 
94,286  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,606 		 100
[  71.9]
132,971 
133,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



堺美原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,618,733 
2,410,686 
9,208,047 
6,223,800 
2,984,247 		 （　0.9300）
2,775,350 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     63,076,136 円　　　　（　     93,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺美原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼倉庫 365.00 Ｓ2 365.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 83 ％   300 ％   265 ％   677 ㎡     25.2 m x   31.4 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗兼倉庫、一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗兼倉庫
365.00 
100.0 
365.00 
2,576 
940,240 		 6.0  5,641,440 
2.0  1,880,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
365.00 
100.0 
365.00 

940,240 		 5,641,440 
1,880,480 
⑨年額支払賃料        940,240 円　×　12ヶ月　＝　      11,282,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     365.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,282,880 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,282,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,641,440 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,414 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,880,480 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         279,439 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,618,733 円　　　　（　        17,162 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０６（賃）
　　　　-42		 2,558  
(   2,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,665 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,653 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,576 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５０８（賃）
　　　　-16		 1,380  
(   1,345) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,556 
c ５１０（賃）
　　　　-5		 3,614  
(   3,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,738 
堺美原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 377,200 円  　　　　     94,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 338,486 円  　　　       11,282,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      704,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      801,500 円  　　　　     94,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,300 円  　　　　     94,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,300 円  　　　　     94,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,410,686 円　（　　　　　　         3,561 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 246,000 円／㎡　×　     365.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,223,800 円  
（　　　　　         9,193 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,618,733 円      
②総費用 2,410,686 円      
③純収益　①－② 9,208,047 円      
④建物等に帰属する純収益 6,223,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,984,247 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,775,350 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,099 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,076,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺美原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市美原区平尾２９０番３
 1221000031975-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺美原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺美原 5-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　勝博   TEL.
鑑定評価額 90,000,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市美原区平尾２９０番３
 ②地積
　(㎡)		 677  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(83,265)
台形
1:1.2		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 低層の店舗、営業所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 南西28m国道 水道、下水 河内松原

5.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 同一路線上で大型商業施設の
出店があり、繁華性等が向上
している。		 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 河内松原駅南東方

5.1km		 法令

規制		 近商
(83,265)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、低層の店舗や営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、同一路線上で大型商業施設が出店しているこ
ともあり、今後は一層の店舗等の商業施設の集積度が高まるものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市及び隣接市等の路線商業地である。需要者の中心は地場又はチェーン展開する外食、小売、サービス
店舗等の事業者である。国道３０９号沿いに大型商業施設等が新規出店したこともあり、現況は幹線道路沿いの店舗用
地等の供給が少なく取引は静態的であるものの、店舗用地等としての需要は高く地価は上昇傾向にある。取引の中心価
格帯は、取引が限定的で少なく、また規模がまちまちであることから把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域が国道沿いの低層の店舗等を中心とする
路線商業地域であり、駐車場等を要するため容積率の未消化率が高い地域であること及び収益物件としてよりも自己使
用目的の需要・取引が多いこと等に起因するものと考えられる。本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価
格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺東 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[164.1]		 [100.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルスの不動産市況への影響は
ほぼ見られず、物価及び金利等の上昇懸念は
あるものの、不動産需要は順調に回復してい
る。

同一路線上で大型商業施設が開業し、今後更
に沿道等に店舗等の新規出店等も期待され、
路線商業地域としての熟成度が高まっていく
ものと思われる。

個別的要因に変動はない。　　　　　　　　
　　　　　　　　　　

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　 +23.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺美原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０２

-31		 堺市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東26.9m府
道、中間画地
準工

(70,200)
b ０８１２

-1030		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南16m府道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,200)
c ０８１４

-1007		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南14.7m府道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,200)
d ０８１８

-8		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10.8m国
道、中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,183  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
144,472 		 100
[ 107.8]
134,019 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
107,990  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
114,161 		 100
[  88.0]
129,728 
130,000 
c (　           ) 
112,745  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
129,412 		 100
[  97.0]
133,414 
133,000 
d (　           ) 
141,468  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
146,041 		 100
[ 108.4]
134,724 
135,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



堺美原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,830,722 
2,477,762 
9,352,960 
6,501,000 
2,851,960 		 （　0.9300）
2,652,323 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     60,280,068 円　　　　（　     89,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺美原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼倉庫 365.00 Ｓ2 365.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 83 ％   300 ％   265 ％   677 ㎡     25.2 m x   31.4 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しのＳ造２階建店舗兼倉庫を想定。設備・仕様は概ね標準的。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗兼倉庫
365.00 
100.0 
365.00 
2,623 
957,395 		 6.0  5,744,370 
2.0  1,914,790 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
365.00 
100.0 
365.00 

957,395 		 5,744,370 
1,914,790 
⑨年額支払賃料        957,395 円　×　12ヶ月　＝　      11,488,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     365.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟貸しのため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,488,740 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,488,740 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,744,370 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,444 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,914,790 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         284,538 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,830,722 円　　　　（　        17,475 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０２（賃）
　　　　-6		 2,600  
(   2,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,657 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,701 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,623 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５０２（賃）
　　　　-5		 2,868  
(   2,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,744 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺美原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 394,000 円  　　　　     98,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 344,662 円  　　　       11,488,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      704,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      837,200 円  　　　　     98,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,500 円  　　　　     98,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,500 円  　　　　     98,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,477,762 円　（　　　　　　         3,660 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　     365.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,501,000 円  
（　　　　　         9,603 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,830,722 円      
②総費用 2,477,762 円      
③純収益　①－② 9,352,960 円      
④建物等に帰属する純収益 6,501,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,851,960 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,652,323 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,918 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,280,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺美原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市美原区平尾２９０番３
 1221000031975-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考