令和6年1月9日　提出 堺美原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -10 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子   TEL.

鑑定評価額 8,030,000 円  １㎡当たりの価格 80,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区太井６３０番５０ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が工場に 近接して建ち並ぶ住 宅地域 東6.7m市道 水道、ガス、下水 初芝 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ７ｍ市道 交通 施設 初芝駅東方 2.8km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。近年、周辺地域では大型商業施設の開業が続き、生活利便性が向上 したほか、現行の価格水準、不動産市場の回復等から　地価も安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美原区及びその周辺市区内において、中小規模住宅が多く建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者の中心は 地縁を有する個人等、上記圏内に居住する一次取得者、二次取得者であり、圏外からの転入者は少ない。最寄駅からは 距離があり、自家用車、バス移動が主な地域で利便性にやや劣るが、近年、周辺では大規模商業施設の開業が続いた。 市場の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で８００万円程度、新築戸建住宅は２，５００～３，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする住宅地域に存し、自己使用が中心で、周辺環境、画地規模等からは戸建住宅の建築以外想定し難く 、かつ戸建住宅の賃貸市場がないと判断した為、収益還元法は非適用とした。比準価格は、自用目的での取引が主であ る同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性の高い取引事例を収集して試算し得た。従って、市場性を反映した 比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [100.0] 100 [115.0] [102.0] 100 80,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美原区の人口は堺市全体と同様に微減傾向。 土地取引件数は概ね横這い、取引価格は全体 的に横這い乃至やや上昇傾向で、不動産市況 は回復基調。 最寄駅から距離のある住宅地域である。近年 、周辺地域で大型商業施設の開業が続き、生 活利便性がやや向上し、地価も緩やかな上昇 基調で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％