令和6年1月15日　提出 堺美原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -7 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　小田根　弘忠   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区大饗１４６番５７ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 初芝 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．２ ｍ市道 交通 施設 初芝駅東方 1.6km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とした住宅地域である。地域要因の特段の変化は認められず、今後も概ね現況を維持しな がら推移するものと予測され、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市美原区及び周辺市区内の住宅地域。需要者は需給圏内に居住する一次取得者、マンションからの住み 替えの二次取得者のほか、規模によっては不動産開発業者、建売業者等が考えられるが、同一需給圏外からの転入は少 ない。近隣地域及びその周辺地域は、区画整然とした住宅地域で、スーパー等も周辺あり、住宅需要は比較的堅調であ る。土地は１００～１５０㎡程度で１０～１５百万円前後、新築戸建物件では２５百万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域であり、賃貸用共同住宅等の収益物件の需要はほとんどなく、自己使 用目的での取引が支配的な地域であることから、収益還元法の適用は断念した。そこで価格牽連性のある取引事例に基 づき試算した比準価格を採用し、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　堺美原（府） -1            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みもみられるが、各種政策 の効果もあり、緩やかに回復しており、堺市 内の住宅地需要も堅調に推移している。 最寄駅からやや距離を有する一般住宅が建ち 並ぶ住宅地域。特段の地域要因の変動は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％ +2.2 ％