令和6年1月10日　提出 堺美原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -5 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 9,330,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区南余部２５１番７ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 北野田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 北野田駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、現状の住環境を維持するものと予測する 。付近で都市計画道路が供用開始したことから利便性が向上し、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市美原区及び隣接区内の南海高野線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、堺市に地縁を有する個 人であり、圏域外からの転入者は少ない。急行停車駅の北野田駅から徒歩圏内の住宅地域であり、近年、都市計画道路 が供用開始して利便性が向上したことから、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯 は土地１００㎡前後の新築建売の場合で２６００万円～２９００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い取引事例を収集し得 た。戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心となり、賃貸需要は転勤等による限定的なものあるため賃貸市場 が未成熟と判断されたことから、収益還元法については非適用とした。従って、本件では市場性を反映し、実証的で規 範性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [100.0] 100 [103.4] [100.0] 100 88,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美原区の人口は微減傾向にあり、高齢化率は 微増している。土地取引件数は直近で横ばい である。住宅地は利便性の高い地域で需要が 堅調である。 最寄り駅から徒歩圏内の小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域である。都市計画道路の供用 開始で接近性、利便性等が向上し、地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％