別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月5日　提出
堺北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺北 5-2 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.
鑑定評価額 991,000,000 円  １㎡当たりの価格 840,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市北区中百舌鳥町２丁９２番外
 ②地積
　(㎡)		 1,180  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ15		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南西（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 なかもず駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南    80 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地区計画より、敷地面積千㎡
以上は容積率６００％、５０
０㎡未満は４００％が上限		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 なかもず駅駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 未曾有の低金利を背景に、目下商業地価を牽引しているマンション用地としての利用がますます高まり、地価水
準は取得競争が激しい分譲マンション用地の取引価格に牽引されて形成されていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    894,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    779,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、堺市及び周辺市域を含む商業地域。需要者は大手マンション開発事業者が中心。史上最低水準にある低
金利要因や住宅取得促進税制を背景に、特に大阪都心部に直結する地下鉄御堂筋沿線においてはマンション需要が旺盛
で、建築費高騰の影響からか前面路線価をはるかに上回る既存収益物件の取引も見られるなど、マンション用地はじめ
既存収益物件の価格は高騰している。御堂筋線なかもず駅圏では、１種坪当り７０万円超の土地取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、当標準地と同様に駅前商業地域に立地する取引事例を中心に試算している点で説得力を有する。一方、収
益価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。希少性を背景に取得競争が激しく
、収益性よりも実際の取引価格や売り希望価格に地価が牽引されている現下の市場特性に鑑みれば、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    365,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 46.8]		 [105.0]
100		 834,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    745,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当北区の世帯数は継続して増加、人口はここ
数年社会減・自然減が継続、高齢化率は堺市
７区の中で最も低く、土地取引件数はやや減
少している。

当なかもず駅は大阪メトロ御堂筋線の始発駅
、南海高野線中百舌鳥駅も乗り入れるターミ
ナル駅で、堺市の中ではマンション用地需要
が随一の圏域。

容積率６００％が適用となる地積千㎡以上の
なかもず駅前三方路地であり、マンション用
地としての市場性は堺市随一といっても過言
ではない土地。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０５

-3		 堺市堺区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西11.7m市
道、北東6m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ５１４

-7		 堺市堺区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ５１３

-26		 堺市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.2m市道
、北東6m、
角地
近商

(100,300)
d ５０９

-33		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e ５１５

-19		 堺市堺区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南30m市道、
東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
949,906  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
971,776 		 100
[  98.3]
988,582 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,040,000 
b (　           ) 
872,287  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
808,848 		 100
[  95.0]
851,419 
894,000 
c (　           ) 
588,911  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
567,140 		 100
[  70.8]
801,045 
841,000 
d (　           ) 
604,961  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
611,011 		 100
[  80.1]
762,810 
801,000 
e (　           ) 
798,819  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
792,733 		 100
[  98.0]
808,911 
849,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    894,000 円／㎡]  



堺北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

222,983,156 
42,866,661 
180,116,495 
139,722,000 
40,394,495 		 （　0.9332）
37,696,143 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    919,418,122 円　　　　（　    779,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 679.24 ＳＲＣ16 7,074.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   1,180 ㎡     31.5 m x   39.1 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階店舗及び事務所、４階以上を住宅　ファミリ－タイプ（平均専有面積６６．１㎡）、機械式駐車場を想定 ⑦有効率　  94.9 ％
の理由		 店舗事務所兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
375.50 
55.0 
206.53 
3,887 
802,782 		 5.0  4,013,910 
2.0  1,605,564 

 2～ 3		 店舗・事務所
522.00 
91.4 
477.11 
2,980 
1,421,788 		 4.0  5,687,152 
2.0  2,843,576 

 4～ 9		 住宅
471.00 
98.5 
463.94 
2,591 
1,202,069 		 1.0  1,202,069 
2.0  2,404,138 

10～16		 住宅
402.00 
98.5 
395.97 
2,643 
1,046,549 		 1.0  1,046,549 
2.0  2,093,098 
塔屋
  ～  
15.00 
 
 
 
 		    
   

計
7,074.50 
94.9 
6,716.18 

18,184,615 		 29,926,471 
36,369,230 
⑨年額支払賃料     18,184,615 円　×　12ヶ月　＝　     218,215,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,716.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  50 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       218,215,380 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      10,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    11,450,769 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 217,564,611 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,926,471 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         284,301 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       36,369,230 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       5,134,244 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     222,983,156 円　　　　（　       188,969 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０７（賃）
　　　　-11		 2,631  
(   2,541) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,769 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,657 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,591 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ５１５（賃）
　　　　-10		 2,524  
(   2,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,657 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,950,000 円  　　　　  2,190,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,870,461 円  　　　      229,015,380　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,051,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,615,000 円  　　　　  2,190,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,190,000 円  　　　　  2,190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,190,000 円  　　　　  2,190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,866,661 円　（　　　　　　        36,328 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,190,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   7,074.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 139,722,000 円  
（　　　　　       118,408 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 222,983,156 円      
②総費用 42,866,661 円      
③純収益　①－② 180,116,495 円      
④建物等に帰属する純収益 139,722,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 40,394,495 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 37,696,143 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,946 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    919,418,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     779,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市北区中百舌鳥町二丁９２番
 1201000449940-0000
2 　堺市北区中百舌鳥町二丁９３番
 1201000449939-0000
3 　堺市北区中百舌鳥町二丁９４番
 1201000449937-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺北 5-2 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.
鑑定評価額 991,000,000 円  １㎡当たりの価格 840,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市北区中百舌鳥町２丁９２番外
 ②地積
　(㎡)		 1,180  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ15		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南西（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 なかもず駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南    80 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 なかもず駅駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 背後に多くの住宅地域を擁するなかもず駅前商業地域である。駅利用者は多く今後も中高層の店舗兼共同住宅等
が建ち並ぶ現状を維持すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    898,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    769,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、堺市及び周辺市区の商業地域である。なかもず駅前ロータリーに面する規模の大きな対象標準地に対す
る典型的な需要者は、資金力を有する開発業者、投資法人等である。周辺商業地域ではこの一年分譲マンション、店舗
付賃貸住宅等の建築や着工が続き、駅前商業地等立地に優れた物件への投資状況は積極的で、旺盛な需要が認められる
。なお、立地条件、規模等により取引される価格にはバラツキがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏の駅前に近い商業地域に係る事例から求められ、市場性を適切に反映し説得力がある。収益価格
は対象標準地に建物の新築、賃貸を想定し求め、収益性を反映している。立地に優れた商業地に対する不動産需要は旺
盛で、収益性より市場性を重視して価格が形成されていると考えられるため、本件においては現実の取引市場を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    365,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 46.8]		 [105.0]
100		 834,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    745,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大阪府下では消費の回復とマンション用地等
の需要の高さを受けて、駅前の商業地など立
地条件の優る地域を中心に地価が上昇してい
る。

南海高野線中百舌鳥駅構内が改装され複数の
店舗が令和５年１２月に開店した。近年近隣
地域は徐々に店舗が増加し繁華性が向上して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１４

-7		 堺市堺区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
南東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ２１３

-29		 大阪市住吉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
北8m、角地
商業

(100,400)
c ５１３

-26		 堺市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.2m市道
、北東6m、
角地
近商

(100,300)
d ５０５

-3		 堺市堺区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西11.7m市
道、北東6m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
872,287  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
808,848 		 100
[  95.0]
851,419 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
894,000 
b (　           ) 
605,237  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
592,556 		 100
[  72.8]
813,951 
855,000 
c (　           ) 
588,911  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
567,140 		 100
[  73.3]
773,724 
812,000 
d (　           ) 
949,906  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
971,776 		 100
[  99.2]
979,613 
1,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    898,000 円／㎡]  



堺北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

221,687,065 
42,744,379 
178,942,686 
139,084,000 
39,858,686 		 （　0.9332）
37,196,126 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    907,222,585 円　　　　（　    769,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 679.24 ＳＲＣ16 7,074.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   1,180 ㎡     31.5 m x   39.1 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階店舗及び事務所、４階以上を住宅　ファミリ－タイプ（平均専有面積６６．１㎡）、機械式駐車場を想定 ⑦有効率　  94.9 ％
の理由		 店舗事務所兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
375.50 
55.0 
206.53 
3,782 
781,096 		 5.0  3,905,480 
2.0  1,562,192 

 2～ 3		 店舗・事務所
522.00 
91.4 
477.11 
2,999 
1,430,853 		 4.0  5,723,412 
2.0  2,861,706 

 4～ 9		 住宅
471.00 
98.5 
463.94 
2,608 
1,209,956 		 1.0  1,209,956 
2.0  2,419,912 

10～16		 住宅
402.00 
98.5 
395.97 
2,660 
1,053,280 		 1.0  1,053,280 
2.0  2,106,560 
塔屋
  ～  
15.00 
 
 
 
 		    
   

計
7,074.50 
94.9 
6,716.18 

18,275,498 		 29,985,000 
36,550,996 
⑨年額支払賃料     18,275,498 円　×　12ヶ月　＝　     219,305,976 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,716.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  50 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       219,305,976 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　      10,800,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    13,806,359 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 216,299,617 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,985,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         281,859 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       36,550,996 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       5,105,589 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     221,687,065 円　　　　（　       187,870 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０７（賃）
　　　　-11		 2,631  
(   2,541) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,797 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,675 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,608 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ５０６（賃）
　　　　-28		 2,309  
(   2,309) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
2,431 
c ５１５（賃）
　　　　-10		 2,524  
(   2,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.0]
2,768 
堺北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,900,000 円  　　　　  2,180,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,903,179 円  　　　      230,105,976　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,051,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,530,000 円  　　　　  2,180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,180,000 円  　　　　  2,180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,180,000 円  　　　　  2,180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,744,379 円　（　　　　　　        36,224 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 294,000 円／㎡　×　   7,074.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 139,084,000 円  
（　　　　　       117,868 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 221,687,065 円      
②総費用 42,744,379 円      
③純収益　①－② 178,942,686 円      
④建物等に帰属する純収益 139,084,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 39,858,686 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 37,196,126 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,522 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    907,222,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     769,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市北区中百舌鳥町二丁９２番
 1201000449940-0000
2 　堺市北区中百舌鳥町二丁９３番
 1201000449939-0000
3 　堺市北区中百舌鳥町二丁９４番
 1201000449937-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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38 　
39 　
40 　
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44 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考