別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
堺北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺北 5-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　平井　正憲   TEL.
鑑定評価額 430,000,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市北区百舌鳥西之町２丁５４３番
 ②地積
　(㎡)		 1,776  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度5種最高31m
景観地区

(82,262)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ2F1B		 自動車販売店、各種
店舗が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東27m府道、背面道 水道、ガス、下水 なかもず

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ府道 交通

施設		 なかもず駅南西方

1.4km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度5種最高31m
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに自動車販売店、各種店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、豊富な車両通行量が認められ、繁華性
は比較的良好である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現況を維持しながら推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    249,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市及び隣接市における路線商業地域である。主たる需要者は、店舗を経営する法人等であり、地元のみ
ならず全国展開する有名企業も認められる。車両通行量の多い幹線道路沿いに存することから、繁華性は比較的良好で
あり、事業用地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。当圏域における取引の中心となる価格帯については、立
地性や画地規模等によりばらつきがあり、把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の成約事例に基づく実証的な価格である。一方、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。賃貸
市場は成熟しているが、低層利用が中心であり、収益面では土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためと思料
される。市場参加者の取引指標を鑑みるに、収益価格の相対的規範性はやや劣ると判断した。以上より、比準価格を標
準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    365,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[155.2]		 [100.9]
100		 242,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる影響は、ほぼなくなってき
ており、不動産市況は順調に回復基調にある
ものと思われる。


幹線道路沿いに自動車販売店、各種店舗が建
ち並ぶ路線商業地域であり、豊富な車両通行
量が認められ、地域要因に特段の変動はない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０５

-305		 堺市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西54m府道、
北西6.5m、
南5.4m、
三方路
近商

(100,300)
b ５１０

-101		 堺市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27m府道、
南東9.3m、
角地
工業
特別工業地区
(70,200)
c ５１４

-26		 堺市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西20m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ５１５

-31		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東39m国道、
東7.3m、角地
近商
高度地区5種
景観地区
(100,300)
e ５０４

-204		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24m府道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,448  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
203,195 		 100
[  84.0]
241,899 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
244,000 
b (　           ) 
181,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
181,899 		 100
[  72.8]
249,861 
252,000 
c (　           ) 
178,438  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,579 		 100
[  76.5]
236,051 
238,000 
d (　           ) 
302,680  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
296,568 		 100
[ 115.5]
256,769 
259,000 
e (　           ) 
222,179  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
226,178 		 100
[  93.9]
240,871 
243,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    249,000 円／㎡]  



堺北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,524,903 
8,500,888 
29,024,015 
15,056,800 
13,967,215 		 （　0.9332）
13,034,205 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    317,907,439 円　　　　（　    179,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 900.00 Ｓ1 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高31m
景観地区		 82 ％   300 ％   262 ％   1,776 ㎡     37.9 m x   43.5 m  前面道路：府道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗兼事務所、一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗兼事務所
900.00 
100.0 
900.00 
3,334 
3,000,600 		 6.0  18,003,600 
3.0  9,001,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

3,000,600 		 18,003,600 
9,001,800 
⑨年額支払賃料      3,000,600 円　×　12ヶ月　＝　      36,007,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,007,200 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,007,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,003,600 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         180,036 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,001,800 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,337,667 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,524,903 円　　　　（　        21,129 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０６（賃）
　　　　-38		 4,495  
(   4,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,596 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,334 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５０２（賃）
　　　　-5		 2,868  
(   2,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,354 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,180,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,440,288 円  　　　       36,007,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,402,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,006,000 円  　　　　    236,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,500,888 円　（　　　　　　         4,787 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 236,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,056,800 円  
（　　　　　         8,478 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,524,903 円      
②総費用 8,500,888 円      
③純収益　①－② 29,024,015 円      
④建物等に帰属する純収益 15,056,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,967,215 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,034,205 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,339 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    317,907,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     179,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市北区百舌鳥西之町二丁５４３番
 1201000525725-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月5日　提出
堺北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺北 5-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.
鑑定評価額 430,000,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市北区百舌鳥西之町２丁５４３番
 ②地積
　(㎡)		 1,776  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度5種最高31m
景観地区

(82,262)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ2F1B		 自動車販売店、各種
店舗が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東27m府道、背面道 水道、ガス、下水 なかもず

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道２６号、府道３０号と並
び、南北の幹線軸である府道
ときはま線沿道の商業地域		 街

路		 ２７ｍ府道 交通

施設		 なかもず駅南西方

1.4km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度5種最高31m
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した市街地を縦断する市場性の高いときはま線沿道の路線商業地域であり、店舗集積がより高まっていくと
予測する。地価水準は、まとまった規模の土地の希少性を反映して売り手主導で形成されていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    248,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、堺市及び周辺市域を含む路線商業地域。需要者は資金力ある飲食、物販、自動車関連の事業者が中心。
新型コロナの発生以降、当ときはま線沿道でも名だたる複数の飲食店舗が閉店を余儀なくされたが、コロナ禍でも間も
なく新店が入居するなど主たる幹線街路沿道では希少性の高さから新規出店需要は依然として根強い。当ときはま線ほ
か大阪中央環状線沿道でも坪当り１００万円超、御堂筋駅徒歩圏内では坪当り１５０万円超の土地取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、当標準地と同様に路線商業地域に立地する取引事例を中心に試算している点で説得力を有する。一方、収
益価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。希少性を背景に取得競争が激しく
、収益性よりも実際の取引価格や売り希望価格に地価が牽引されている現下の市場特性に鑑みれば、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    365,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[155.2]		 [100.9]
100		 242,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当北区の世帯数は継続して増加、人口はここ
数年社会減・自然減が継続、高齢化率は堺市
７区の中で最も低く、土地取引件数はやや減
少している。

新型コロナの発生以降、当ときはま線沿道で
は飲食店のかごの屋、サンマルクカフェ、串
カツあさひ、サイゼリヤが閉店したが、間も
なく新店が入居。

交通量の多い府道泉北１号線との交差点から
もほど近い標準的規模の二方路地であり、依
然として希少性の高い土地。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１５

-31		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東39m国道、
東7.3m、角地
近商
高度地区5種
景観地区
(100,300)
b ５１５

-5		 堺市西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西44m府道、
南東4m、
北東6.2m、
三方路
近商

(90,300)
c ５１１

-102		 堺市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東40m府道、
北西4.1m、
南東2.9m、
三方路
近商

(90,300)
d ５０４

-204		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24m府道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,680  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
296,568 		 100
[ 120.8]
245,503 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
248,000 
b (　           ) 
265,574  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.6]
277,002 		 100
[ 104.0]
266,348 
269,000 
c (　           ) 
223,272  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
224,148 		 100
[  96.7]
231,797 
234,000 
d (　           ) 
222,179  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
226,178 		 100
[  93.9]
240,871 
243,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    248,000 円／㎡]  



堺北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,661,681 
8,777,020 
29,884,661 
16,013,800 
13,870,861 		 （　0.9332）
12,944,287 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    315,714,317 円　　　　（　    178,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 900.00 Ｓ1 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高31m
景観地区		 82 ％   300 ％   262 ％   1,776 ㎡     37.9 m x   43.5 m  前面道路：府道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式；店舗兼事務所の一棟貸し、設備・建物品等；標準的 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗兼事務所
900.00 
100.0 
900.00 
3,435 
3,091,500 		 6.0  18,549,000 
3.0  9,274,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

3,091,500 		 18,549,000 
9,274,500 
⑨年額支払賃料      3,091,500 円　×　12ヶ月　＝　      37,098,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,098,000 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,098,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,549,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         185,490 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,274,500 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,378,191 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,661,681 円　　　　（　        21,769 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０５（賃）
　　　　-12		 4,175  
(   4,113) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,630 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,435 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５０８（賃）
　　　　-15		 3,041  
(   3,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,578 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,255,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,483,920 円  　　　       37,098,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,402,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,133,500 円  　　　　    251,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,777,020 円　（　　　　　　         4,942 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 251,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 266,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,013,800 円  
（　　　　　         9,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,661,681 円      
②総費用 8,777,020 円      
③純収益　①－② 29,884,661 円      
④建物等に帰属する純収益 16,013,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,870,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,944,287 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,288 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    315,714,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     178,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市北区百舌鳥西之町二丁５４３番
 1201000525725-0000
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備考