令和6年1月10日　提出 堺北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -23 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区北花田町４丁１０９番２０ ②地積 　(㎡) 87   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅等を中心と した区画整然とした 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 北花田 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 北花田駅北東方 820m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の一般住宅等を中心とした区画整然とした住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予 測する。御堂筋沿線の住宅地需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線及びＪＲ阪和線沿線の堺市北東部を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、 堺市及び隣接市に居住する一次、二次取得者となる。都心部アクセスに優れた御堂筋線の北花田駅から徒歩圏内にあり 、交通接近性、利便性が良好な戸建住宅地域であるため、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心とな る価格帯は、土地約１００㎡程度で２，０００万円程度、新築戸建は４，０００万円台半ばとなる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅等を中心とした区画整然とした住宅地域である。同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い取引事 例を収集し得たことから求めた比準価格の規範性は高い。取引は自己使用目的が中心であり、戸建賃貸は需要に乏しく 賃貸市場が未成熟であること、投資採算性に見合う共同住宅の建築が困難であることから収益還元法は非適用とした。 従って、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    251,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [104.0] 100 [128.1] [100.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    195,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区人口は微減傾向で、高齢化率は概ね横ば いである。土地取引件数は直近で減少してい る。住宅地の需要は利便性の高い地域を中心 に堅調である。 最寄り駅から徒歩圏内の一般住宅等を中心と した区画整然とした住宅地域であり、特段の 地域要因の変動は認めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -9.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％