別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺北 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺北 -21 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　秀夫   TEL.
鑑定評価額 218,000,000 円  １㎡当たりの価格 317,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市北区長曽根町３０８０番１２
 ②地積
　(㎡)		 688  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ3		 中低層の共同住宅や
戸建住宅が建ち並ぶ
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 なかもず

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 なかもず駅北東方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ人気エリアの住宅地域である。生活利便性は良好であり、地価水準は上
昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    335,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    239,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市北区を中心に、大阪メトロ御堂筋沿線の住宅地域である。まとまった規模の宅地に対する典型的な需
要者は、不動産開発業者、投資家等が考えられる。近隣地域は大阪メトロ御堂筋線始発駅のなかもず駅から徒歩圏の、
スーパー等生活利便施設も充実した住宅地域で、不動産需要は旺盛で地価水準は上昇している。当該圏域における需要
の中心となる価格帯は立地条件や画地規模等によりまちまちで、中心価格帯が見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、当標準地と同様に大阪メトロ御堂筋沿線の徒歩圏内に立地している規範性の高い取引事例と比準している
点で説得力を有する。一方、収益価格は対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格である。比準価格と比し、低
位に求められたが、賃料の上昇が地価の上昇に遅行していること等によるものと考えられる。以上より、比準価格を標
準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を頭書のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺北 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    235,000 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 77.4]		 [100.0]
100		 317,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区の人口数は微減傾向を示している。この
一年における土地取引件数は横這い傾向にあ
る。


なかもず駅から徒歩圏の、利便性の良好な住
宅地域である。地域要因に特段の変動は認め
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺北 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０７

-12		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.3m市道
、中間画地
２中専
高度地区2種
(70,172)
b ５０５

-16		 堺市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
c ５０５

-109		 堺市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東4.6m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,184)
d ５１３

-36		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西8m市道、
南4.4m、角地
２中専
高度地区2種
(80,200)
e ５１４

-1		 堺市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
301,311  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
304,821 		 100
[  91.3]
333,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
334,000 
b (　           ) 
332,298  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
330,995 		 100
[ 102.0]
324,505 
325,000 
c (　           ) 
290,097  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
306,546 		 100
[  92.2]
332,479 
332,000 
d (　           ) 
298,479  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
292,165 		 100
[  88.3]
330,878 
331,000 
e (　           ) 
345,453  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
348,873 		 100
[ 102.7]
339,701 
340,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    335,000 円／㎡]  



堺北 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,690,760 
7,604,815 
32,085,945 
24,834,600 
7,251,345 		 （　0.9541）
6,918,508 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    164,726,381 円　　　　（　    239,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺北 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 412.25 Ｓ5 1,872.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   688 ㎡     19.9 m x   34.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 型式：ファミリータイプ、平均専有面積約６２㎡ ⑦有効率　  69.3 ％
の理由		 同種の賃貸物件として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 ピット式駐車場
297.93 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 住宅、駐輪場、電気室等
304.87 
60.1 
183.09 
2,377 
435,205 		 1.0  435,205 
2.0  870,410 

 2～ 3		 住宅
412.25 
88.9 
366.49 
2,425 
888,738 		 1.0  888,738 
2.0  1,777,476 

 4～ 4		 住宅
291.72 
87.4 
254.93 
2,450 
624,579 		 1.0  624,579 
2.0  1,249,158 

 5～ 5		 住宅
153.10 
82.5 
126.36 
2,474 
312,615 		 1.0  312,615 
2.0  625,230 

計
1,872.12 
69.3 
1,297.36 

3,149,875 		 3,149,875 
6,299,750 
⑨年額支払賃料      3,149,875 円　×　12ヶ月　＝　      37,798,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,297.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,652,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,798,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,652,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,022,525 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,427,975 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,149,875 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,924 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,299,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,232,861 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,690,760 円　　　　（　        57,690 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０６（賃）
　　　　-28		 2,309  
(   2,309) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,356 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,510 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,425 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５０７（賃）
　　　　-11		 2,631  
(   2,541) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,631 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺北 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,314,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,213,515 円  　　　       40,450,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      478,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,723,000 円  　　　　    438,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,604,815 円　（　　　　　　        11,054 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 438,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　   1,872.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0567     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0750 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,834,600 円  
（　　　　　        36,097 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,690,760 円      
②総費用 7,604,815 円      
③純収益　①－② 32,085,945 円      
④建物等に帰属する純収益 24,834,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,251,345 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,918,508 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,056 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    164,726,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     239,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺北 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市北区長曽根町３０８０番１２
 1201000363839-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺北 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺北 -21 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 319,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市北区長曽根町３０８０番１２
 ②地積
　(㎡)		 688  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ3		 中低層の共同住宅や
戸建住宅が建ち並ぶ
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 なかもず

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 なかもず駅北東方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因は無い。家族世帯からの住宅需要が旺
盛な地域であることから、今後も現状の住宅地域としての地域特性を維持するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    331,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市北区及び周辺区の住宅地域である。まとまった規模の宅地に対する典型的需要者は、不動産開発業者
、投資家等である。近隣地域は、御堂筋線始発駅のなかもず駅徒歩圏で南海高野線利用も可能、スーパーやクリニック
等生活利便施設も充実し家族世帯からの住宅需要が高い。よって共同住宅地への不動産需要は旺盛で、地価は上昇して
いる。利便性の良好な土地の取引の中心は坪１００万円以上であり、用地取得が過熱しており高額取引もみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係にある堺市北部の各駅徒歩圏のまとまった規模の宅地に係る事例から求められており、実際の
取引市場を反映しており信頼性は高い。一方、収益価格は対象標準地に共同住宅を新築し賃貸することを想定し適切に
求められたが、ここ数年の不動産価格の上昇に対して賃料は遅行性があること等により低位に試算された。よって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺北 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    235,000 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 77.9]		 [100.0]
100		 315,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区の利便性の優る住宅地域は家族世帯から
の需要が高く、土地価格は上昇している。建
築費も上昇していることから、取引総額は上
昇傾向にある。

大阪メトロ御堂筋線始発駅のなかもず駅から
徒歩圏の、共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ住
宅地域である。地域要因に特段の変動はない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺北 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０５

-109		 堺市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東4.6m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,184)
b ５０５

-16		 堺市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
c ５０７

-29		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
d ５１２

-36		 堺市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.5m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
290,097  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
306,546 		 100
[  93.1]
329,265 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
329,000 
b (　           ) 
332,298  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
330,995 		 100
[ 104.1]
317,959 
318,000 
c (　           ) 
376,554  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
368,588 		 100
[ 107.3]
343,512 
344,000 
d (　           ) 
241,444  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
244,824 		 100
[  70.4]
347,761 
348,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    331,000 円／㎡]  



堺北 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,270,372 
7,649,497 
32,620,875 
24,948,000 
7,672,875 		 （　0.9541）
7,320,690 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    174,302,143 円　　　　（　    253,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺北 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 412.25 Ｓ5 1,872.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   688 ㎡     19.9 m x   34.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 型式：ファミリータイプ、平均専有面積約６２㎡ ⑦有効率　  69.3 ％
の理由		 同種の賃貸物件として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 ピット式駐車場
297.93 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 住宅、駐輪場、電気室等
304.87 
60.1 
183.09 
2,414 
441,979 		 1.0  441,979 
2.0  883,958 

 2～ 3		 住宅
412.25 
88.9 
366.49 
2,463 
902,665 		 1.0  902,665 
2.0  1,805,330 

 4～ 4		 住宅
291.72 
87.4 
254.93 
2,488 
634,266 		 1.0  634,266 
2.0  1,268,532 

 5～ 5		 住宅
153.10 
82.5 
126.36 
2,512 
317,416 		 1.0  317,416 
2.0  634,832 

計
1,872.12 
69.3 
1,297.36 

3,198,991 		 3,198,991 
6,397,982 
⑨年額支払賃料      3,198,991 円　×　12ヶ月　＝　      38,387,892 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,297.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,652,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,387,892 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,652,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,051,995 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,987,897 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,198,991 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,390 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,397,982 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,252,085 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,270,372 円　　　　（　        58,533 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０７（賃）
　　　　-13		 2,320  
(   2,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
2,394 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,463 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１５（賃）
　　　　-10		 2,524  
(   2,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
2,655 
c ５１５（賃）
　　　　-9		 2,260  
(   2,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]
2,452 
堺北 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,320,000 円  　　　　    440,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,231,197 円  　　　       41,039,892　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      478,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,740,000 円  　　　　    440,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       440,000 円  　　　　    440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       440,000 円  　　　　    440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,649,497 円　（　　　　　　        11,118 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 440,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　   1,872.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0567     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0750 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,948,000 円  
（　　　　　        36,262 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,270,372 円      
②総費用 7,649,497 円      
③純収益　①－② 32,620,875 円      
④建物等に帰属する純収益 24,948,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,672,875 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,320,690 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,641 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    174,302,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     253,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺北 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市北区長曽根町３０８０番１２
 1201000363839-0000
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備考