令和6年1月9日　提出 堺北 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -17 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区金岡町１２７９番８ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,188) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 なかもず 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．７ｍ市道 交通 施設 なかもず駅東方 950m 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域に特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境を維持すると予 測する。地価水準は、不動産市場の回復基調を受け、上昇基調で安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市北部地域に位置し、地下鉄御堂筋線なかもず駅を中心に、その他周辺鉄道沿線の各駅概ね徒歩圏内に 、中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者の中心は、堺市内に居住する一次、二次取得者で、一部に 圏外からの転入者も見られる。人気の高いなかもず駅徒歩圏に位置し、区内相対的に地価水準も低いことから需給は安 定している。市場の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で１，５００万円程度、新築住宅で３，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用が中心で、周辺環境、画地規模等から戸建住宅以外想定し難く、かつ 戸建住宅の賃貸市場も成立していないと判断した為、収益還元法は非適用とした。比準価格は自用目的での取引が中心 である類似地域等において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を反映した比準 価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    251,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [104.0] 100 [150.1] [101.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は継続して微減傾向。土地取引件 数は安定的に推移し、取引価格も上昇傾向を 継続し、当区における不動産市況は回復基調 にある。 なかもず駅から徒歩圏内の住宅地域で、当該 地域に特段の変動要因はない。生活利便性、 住環境は概ね普通であり、地価は上昇基調で 安定的に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -9.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％