令和6年1月10日　提出 堺北 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -9 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.

鑑定評価額 480,000,000 円  １㎡当たりの価格 253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区新金岡町２丁５番９ ｢新金岡町２－５－２５｣ ②地積 　(㎡) 1,899   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,300) 準防 （その他） 高度地区2種 特別用途地区 (80,300) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ6 中高層の共同住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西14m市道、四方路 水道、ガス、下水 新金岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 新金岡駅北方 600m 法令 規制 １中専 (70,300) 準防  高度地区2種 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 行政施設や公益的施設が揃う新金岡駅周辺の共同住宅建築の促進のため、令和５年３月共同住宅等の指定容積率 を増加する特別住居地区に指定された。今後もマンション、公営住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成すると考える。 (3)最有効使用の判定 中層分譲マンション用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              251,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市及び周辺市区のマンション適地の存する圏域で、主たる需要者は中堅又は大手のマンション開発事業 者である。近年新金岡駅徒歩圏では複数のファミリー向けマンションが新築分譲されたがいずれも売れ行き好調で、周 辺の中古マンション価格も上昇傾向にありエンドの需要は旺盛である。そのため立地の良い素地に対する開発事業者間 での競合が激しく高額の取引も見られる。素地に対する需要の中心価格帯は立地や規模等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は大規模画地の取引事例から求め、開発素地の市場性を反映している。開発法による価格はマンションの建築 分譲を想定し、開発事業者の投資採算性を反映している。対象標準地が近隣地域の基準容積率を消化し得ない要因につ いては、比準価格の査定や開発法の建物想定において考慮した。主たる需要者が重視する投資採算性に即応した開発法 による価格は説得力があり、開発法による価格を中心に比準価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    235,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の利便性の優る住宅地域は家族世帯から の需要が高く、土地価格は上昇している。建 築費も上昇していることから、取引総額は上 昇傾向にある。 共同住宅等の土地利用の増進を目的に、令和 ５年３月に近隣地域周辺が特別用途地区の特 別住居地区に指定され、指定容積率が３００ ％に変更された。 近隣地域は指定容積率が２００％から３００ ％に増加したものの、対象標準地は画地条件 、日影規制等により容積率増加の効用を得る 土地でない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％