令和6年1月5日　提出 堺南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -12 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.

鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区竹城台２丁１０番１２ ｢竹城台２－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ閑静な 住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 堺市宅地開発等に関する指導 基準による当地域における最 小宅地面積は１３０㎡ 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅北西方 950m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 総額が嵩む規模が大きい土地が多いことから、ますます土地の細分化に拍車がかかり、地価水準は業者の敷地分 割・再販売を前提とした卸値価格と、細分化後の最終需要価格との開差がより大きくなってくると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉北ＮＴの住宅地域。需要者は堺市に地縁性を有する個人が中心。昭和４２年のまちびらきから５０年 以上が経過し、少子高齢化が進んでいる泉北ＮＴでは住宅の供給圧力は強く、コロナ禍では住宅供給が少なく需要が競 合する状況にあったが、コロナ禍後の現在では供給増により住宅市況は落ち着きを見せている。土地総額２０百～２５ 百万円が需要の中心で、敷地の最低規模制限や道路との高低差、擁壁の存在により売れにくい土地が存するのも実状。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当標準地と同じ泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅圏に属する泉北ＮＴ内の戸建住宅地域に立地している取引事例 と比準している点で説得力を有する。なお、公法規制より共同住宅の想定は難しく、また一戸建ての賃貸市場が成熟し ていない状況下で規範性の高い一戸建ての賃貸事例を収集することができなかったため、収益還元法の適用は断念した 。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [ 90.3] [101.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の減少、若年世代の転出超過、 高齢化率の進展に歯止めがかからない泉北ニ ュータウン内住宅の供給圧力は年々強まって いる。 泉ヶ丘駅から徒歩圏内にあって品等に優る住 宅が多い竹城台地区では、既存の１００坪超 土地でも坪当り５０万円台の土地取引も見ら れる。 敷地の最低規模制限から細分化できない７６ 坪の土地であるが、泉ヶ丘駅から徒歩圏内に ある戸建住宅用地としての希少性は依然とし て高い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％