令和6年1月10日　提出 堺南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -9 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区城山台３丁１１番７ ｢城山台３－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6.1m市道 水道、ガス、下水 光明池 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．１ ｍ市道 交通 施設 光明池駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 泉北ニュータウン内の中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、現状の良好な住環境を維 持するものと予測する。中古住宅市場の需要は堅調で、地価水準は横ばいから上昇で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道線沿線を最寄り駅とする泉北ニュータウン内の戸建住宅地域である。需要者の中心 は、堺市及び隣接市に居住する個人である。最寄り駅への接近性に劣るバス便地域であり、同一需給圏内においては利 便性に劣る地域となるが、相対的に画地規模の小さな住宅地が多く、総額面から需要は安定的で地価は緩やかな上昇傾 向にある。当該圏域における需要の中心価格帯は、土地６０坪～７０坪程度で約２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、取引は自己使用目的が中心であり、賃貸借は転勤等に限 られ賃貸市場を形成するに至らないと判断されたことから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の 戸建住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格が求められた。本件では比準価格に規 範性を認め、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [109.8] [100.0] 100 91,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の人口は減少傾向にあり、高齢化が進行 している。土地取引件数は減少している。住 宅地の需要は利便性等による二極化傾向が見 受けられる。 最寄り駅からバス便利用となる中規模一般住 宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり熟成して いる。地域要因の変動は特に認めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％