令和6年1月12日　提出 堺南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -7 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　平井　正憲   TEL.

鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区槇塚台３丁３５番８ ｢槇塚台３－３５－８｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅徒歩圏外の中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められず、利便 性の劣る地域であることから、需要は弱く地価は横這いないしは下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市南区の泉北高速鉄道線沿線における居住環境が良好で閑静な住宅地域と判定した。需要者は堺市及 び周辺市域に在住する一般個人が中心になると思料する。当圏域は最寄駅からの接近性により、利便性の高い地域では 需要は安定的に推移しているが、利便性の低い地域においては需要は乏しく地価の二極化が進んでいる。当地域におけ る中心価格帯は、３００㎡程度の土地で２，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、自己利用目的での取引が中心であり、収益性を目的とした建物の建 築は現実的ではないことから、収益還元法は適用しなかった。当該地域における主な需要者は、居住の快適性及び利便 性を重視して意思決定を行うと考えられる。よって、需要者の属性を踏まえた比準価格を標準に、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [125.7] [104.0] 100 82,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる影響は、ほぼなくなってき ており、不動産市況は順調に回復基調にある ものと思われる。 最寄駅徒歩圏外の中規模一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変 動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％