令和6年1月10日　提出 堺南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区桃山台４丁８番１０ ｢桃山台４－８－１０｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の区 画整然とした閑静な 住宅地域 南東6.3m市道 水道、ガス、下水 栂・美木多 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 栂・美木多駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 泉北ニュータウン内に存する区画整然とした閑静な戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま良好な 住環境を維持するものと予測する。地価は横ばいから上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉北高速鉄道線沿線各駅を最寄り駅とする泉北ニュータウン内の戸建住宅地域である。需要者の中心は 、堺市に地縁を有する個人となる。同一需給圏内では最寄り駅からバス便等の接近性、利便性等に劣る住宅地域の需要 が乏しい一方、近隣地域のように最寄り駅から徒歩可能な住宅地域は需要が堅調であり、地価は上昇傾向である。需要 の中心となる価格帯は、土地６０坪～７０坪程度で約２，０００万円～２，３００万円台程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域に存する信頼性の高い戸建住宅 地の取引事例を収集して比準価格を求めた。自己利用目的の取引が中心の戸建住宅地域で、賃貸借は転勤等に伴うもの に限られ、賃貸市場が形成されるに至らないと判断されたことから、収益還元法は適用しなかった。従って、市場性を 反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [100.8] [103.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の人口は減少傾向にあり、高齢化が進行 している。土地取引件数は減少している。住 宅地の需要は利便性等による二極化傾向が見 受けられる。 最寄り駅からほぼ徒歩圏内に存する中規模一 般住宅が多い閑静な住宅地域であり、特段の 地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％