別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺西 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺西 9-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市西区鶴田町９７番３
｢鶴田町２８－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 998  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 工場

 中規模工場、倉庫が
多い府道背後の工業
地域		 南西7.7m市道 水道、ガス、下水 津久野

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．７ｍ市道 交通

施設		 津久野駅南西方

780m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模工場、倉庫が多い府道背後の工業地域であり、地域要因に特段の変動は認めず、現状を維持するものと予
測する。通販市場の拡大に伴う物流施設用地の需要が堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測した。
(3)最有効使用の判定 工場・倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市及び隣接市等の中小規模の工場や倉庫等が見られる工業地域である。需要者の中心は製造業、物流業
等の中小法人等となる。交通利便性に優れた工業地域であるが、近年は工場立地を目的とする需要より、通販市場拡大
に伴う物流施設用地の需要が増加しており、工業地の地価は上昇傾向である。市場の中心となる価格帯は、規模差によ
り見出し難いが、土地の単価は３．３㎡当り３５万円～４５万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の中規模工場、倉庫が多い工業地域である。比準価格は価格牽連性のある工業地の事例を採用しており
事例の信頼性は高い。収益価格は比準価格に比し低位に求められたが、これは自用目的の取引が中心であり、賃貸市場
の熟成度が低く、賃料水準の把握が困難であることによる。本件では市場性を反映し、実証的かつ規範性の高い比準価
格を重視し、収益価格については参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     99,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.8]		 [100.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西区人口は微減傾向にあり、高齢化率は概ね
横ばいである。土地取引件数は直近で増加し
ている。工業地は物流施設用地の需要が引き
続き堅調である。

府道背後の中規模工場、倉庫が多い工業地域
であり、特段の地域要因の変動はない。物流
倉庫等の需要が堅調であり、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺西 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１４

-103		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西11m市道、
北東6m、
南東6m、
三方路
工業

(70,200)
b ５１０

-105		 堺市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6.5m市道
、北西3.6m、
二方路
工業

(60,200)
c ５０３

-28		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
北東6m、角地
準工

(70,200)
d ５１２

-19		 堺市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7m市道、
北西7m、
二方路
準工

(70,200)
e ５０４

-35		 堺市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
166,531  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 117.6]
153,220 		 100
[ 125.7]
121,893 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
203,580  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
233,412 		 100
[ 190.1]
122,784 
123,000 
c (　           ) 
187,424  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
182,248 		 100
[ 153.4]
118,806 
119,000 
d (　           ) 
112,998  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
115,795 		 100
[  96.0]
120,620 
121,000 
e (　           ) 
75,626  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
95,950 		 100
[  79.4]
120,844 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　+100.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



堺西 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,678,702 
3,560,080 
13,118,622 
9,490,000 
3,628,622 		 （　0.9512）
3,451,545 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     78,444,205 円　　　　（　     78,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺西 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場・倉庫 550.00 Ｓ2 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   998 ㎡     24.2 m x   43.6 m  前面道路：市道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建工場・倉庫の一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場・倉庫
1,100.00 
100.0 
1,100.00 
1,230 
1,353,000 		 3.0  4,059,000 
2.0  2,706,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
100.0 
1,100.00 

1,353,000 		 4,059,000 
2,706,000 
⑨年額支払賃料      1,353,000 円　×　12ヶ月　＝　      16,236,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,236,000 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,236,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,059,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,590 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,706,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         402,112 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,678,702 円　　　　（　        16,712 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０２（賃）
　　　　-10		 1,479  
(   1,475) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,233 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,264 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,230 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５０４（賃）
　　　　-11		 1,048  
(   1,019) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,233 
c ５０８（賃）
　　　　-13		 1,553  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,327 
堺西 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 584,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 487,080 円  　　　       16,236,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      956,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,241,000 円  　　　　    146,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,560,080 円　（　　　　　　         3,567 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 146,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 126,000 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 50 ％　＋　0.0641 ×  25 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,490,000 円  
（　　　　　         9,509 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,678,702 円      
②総費用 3,560,080 円      
③純収益　①－② 13,118,622 円      
④建物等に帰属する純収益 9,490,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,628,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,451,545 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,458 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,444,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺西 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市西区鶴田町９７番３
 1201000140246-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺西 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺西 9-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市西区鶴田町９７番３
｢鶴田町２８－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 998  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 工場

 中規模工場、倉庫が
多い府道背後の工業
地域		 南西7.7m市道 水道、ガス、下水 津久野

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．７ｍ市道 交通

施設		 津久野駅南西方

780m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模工場、倉庫等が存する工業地域である。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移していくも
のと予測する。企業収益の回復・拡大に伴う底堅い需要により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場・倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市及び隣接市等の中小規模工場や倉庫等が存する工業地域である。需要者の中心は中堅製造業者、物流
関連業者等である。企業収益の回復・拡大を受け、工業地の需要は全般的に底堅く推移している。当地域は内陸型工業
地として立地条件が良好であることから、潜在的な需要は底堅く推移しており、地価は上昇傾向にある。工業地の取引
は少なく中心となる価格帯の判別は困難であるが、概ね１坪当たり４０万前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 工場、倉庫等を中心とする工業地域である。主な需要者は事業採算性を重視した取引が中心である。比準価格は市場実
態を反映しており、説得力の高い価格である。一方、収益価格は賃貸倉庫は幾つか見られるものの、賃貸市場はやや未
成熟であり賃料水準として適正なものが見出しがたいことから、相対的に精度が劣る。よって、比準価格を標準に、収
益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     99,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.8]		 [100.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益の回復・拡大により、積極的な新規
投資需要は継続して旺盛であるなど、工業系
用途の需要は改善傾向にある。


中規模工場、倉庫が存する工業地域である。
地域要因に特段の変化はないが、新規投資需
要の回復を受け、需要は底堅いなど、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺西 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０３

-28		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
北東6m、角地
準工

(70,200)
b ５０４

-110		 堺市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.1m市道、
南4.7m、角地
準工

(80,200)
c ５０３

-32		 堺市美原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.1m市道、
東4.7m、
南4.7m、
三方路
準工
生産緑地地区
地区計画等
(70,200)
d ５１２

-19		 堺市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7m市道、
北西7m、
二方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
187,424  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
182,248 		 100
[ 145.5]
125,256 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
125,000 
b (　           ) 
178,878  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
179,746 		 100
[ 145.7]
123,367 
123,000 
c (　           ) 
86,802  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
84,044 		 100
[  72.7]
115,604 
116,000 
d (　           ) 
112,998  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
115,795 		 100
[  96.0]
120,620 
121,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +57.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



堺西 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,461,743 
3,524,744 
12,936,999 
9,360,000 
3,576,999 		 （　0.9512）
3,402,441 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     77,328,205 円　　　　（　     77,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺西 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場・倉庫 550.00 Ｓ2 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   998 ㎡     24.2 m x   43.6 m  前面道路：市道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建工場・倉庫 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 工場・倉庫一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場・倉庫
1,100.00 
100.0 
1,100.00 
1,214 
1,335,400 		 3.0  4,006,200 
2.0  2,670,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
100.0 
1,100.00 

1,335,400 		 4,006,200 
2,670,800 
⑨年額支払賃料      1,335,400 円　×　12ヶ月　＝　      16,024,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,024,800 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,024,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,006,200 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,062 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,670,800 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         396,881 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,461,743 円　　　　（　        16,495 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０３（賃）
　　　　-1		 1,296  
(   1,278) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,211 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,247 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,214 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５０９（賃）
　　　　-1		 1,488  
(   1,463) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,283 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺西 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 576,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 480,744 円  　　　       16,024,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      956,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,224,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,524,744 円　（　　　　　　         3,532 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 50 ％　＋　0.0641 ×  25 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,360,000 円  
（　　　　　         9,379 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,461,743 円      
②総費用 3,524,744 円      
③純収益　①－② 12,936,999 円      
④建物等に帰属する純収益 9,360,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,576,999 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,402,441 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,409 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,328,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺西 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市西区鶴田町９７番３
 1201000140246-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考