別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
堺西 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺西 5-201 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　東北　篤   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市西区鳳東町１丁７番３０
 ②地積
　(㎡)		 654  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
不整形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 店舗兼事務所ビル、
店舗等が多い駅前商
業地域		 南西（駅前広場）府道、三方路 水道、ガス、下水 鳳駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 鳳駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ阪和線「鳳」駅前交通広場及びこれに接続する都市計画道路の整備とそれに伴う路線バスやタクシーの乗り
入れにより、交通利便性が飛躍的に向上し、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    374,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    335,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、堺市を中心とした各鉄道駅近くの商業地である。主な需要者は、駅前立地を求める地元事業者や、広域
展開する法人、不動産業者等である。当該地域は、「堺鳳駅南地域まちづくり計画」により、交通インフラを中心に各
都市施設等が整備された。当該地域の需要は堅調に推移しており、再開発事業の影響は周辺地域にも波及している。商
業地の取引は個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね１坪１２０万円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、堺市主要駅近くの事例から求めた価格で、駅近商業地の市場性を反映しており高い説得力が認められる。
収益価格は、駅前立地の店舗兼事務所として、適切な建物想定の下に試算されてはいるものの、想定事項を多く含むこ
とから実証性にやや欠けることは否めない。よって、規範性が高い比準価格を中心に、収益価格を参考として代表標準
地との均衡にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺東 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.9]		 [103.8]
100		 365,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍を脱却し、経済情勢は物価高や金利
高が懸念される段階へ移行している。また、
個人消費は回復傾向にある。


駅周辺の再開発の影響により商業地の繁華性
が向上している。この影響は周辺地域にも波
及し、鳳地区全体の地価の底上げに寄与して
いる。

個別的要因の変動及び個別的要因による競争
力の変化は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺西 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０４

-101		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ５０６

-108		 堺市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13m府道、
中間画地
準工

(70,200)
c ５０６

-110		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d ５１３

-10		 堺市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西17m府道、
南16m、角地
近商

(100,300)
e ５１４

-114		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m市道、
北西2m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
387,597  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
400,775 		 100
[ 112.0]
357,835 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.8]
　　　　 100
371,000 
b (　           ) 
269,270  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
295,120 		 100
[  81.8]
360,782 
374,000 
c (　           ) 
330,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
348,480 		 100
[  96.9]
359,628 
373,000 
d (　           ) 
482,034  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
492,808 		 100
[ 136.4]
361,296 
375,000 
e (　           ) 
363,013  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
357,136 		 100
[  97.4]
366,669 
381,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +17.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +18.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +18.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    374,000 円／㎡]  



堺西 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

87,989,185 
19,251,291 
68,737,894 
58,585,100 
10,152,794 		 （　0.9289）
9,430,930 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    219,323,953 円　　　　（　    335,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺西 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 549.44 Ｓ5F1B 3,056.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   654 ㎡     34.0 m x   27.2 m  前面道路：府道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階：機械式駐車場（容積対象外）、１階店舗、２階以上を事務所として想定 ⑦有効率　  67.6 ％
の理由		 地域の標準的なレンタブル比に基づく
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
309.60 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
549.44 
63.5 
348.89 
4,476 
1,561,632 		 6.0  9,369,792 
3.0  4,684,896 

 2～ 3		 事務所
549.44 
78.1 
429.11 
3,294 
1,413,488 		 4.0  5,653,952 
2.0  2,826,976 

 4～ 5		 事務所
549.44 
78.1 
429.11 
3,335 
1,431,082 		 4.0  5,724,328 
2.0  2,862,164 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,056.80 
67.6 
2,065.33 

7,250,772 		 32,126,352 
16,063,176 
⑨年額支払賃料      7,250,772 円　×　12ヶ月　＝　      87,009,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,065.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,888,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,009,264 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,888,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,453,836 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 85,443,428 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,126,352 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         301,988 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,063,176 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       2,243,769 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      87,989,185 円　　　　（　       134,540 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０５（賃）
　　　　-12		 4,175  
(   4,113) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,309 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,665 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,476 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５１０（賃）
　　　　-5		 3,614  
(   3,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,019 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺西 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,445,000 円  　　　　    889,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,635,891 円  　　　       90,897,264　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,835,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,556,500 円  　　　　    889,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       889,000 円  　　　　    889,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       889,000 円  　　　　    889,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,251,291 円　（　　　　　　        29,436 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 889,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 277,000 円／㎡　×　   3,056.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 58,585,100 円  
（　　　　　        89,580 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 87,989,185 円      
②総費用 19,251,291 円      
③純収益　①－② 68,737,894 円      
④建物等に帰属する純収益 58,585,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,152,794 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,430,930 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,420 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    219,323,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     335,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺西 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市西区鳳東町一丁７番３０
 1201000063968-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺西 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺西 5-201 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　坂本　雄介   TEL.
鑑定評価額 235,000,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市西区鳳東町１丁７番３０
 ②地積
　(㎡)		 654  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
不整形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 店舗兼事務所ビル、
店舗等が多い駅前商
業地域		 南西（駅前広場）府道、三方路 水道、ガス、下水 鳳駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 鳳駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼事務所ビル、店舗等が多い駅前商業地域である。令和元年９月に鳳駅前交通広場が完成し、駅前の交通結
節機能の拡充が図られており、今後も更なる鳳エリア全体の拠点性の向上が期待されるところである。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、堺市及び隣接周辺市における駅前商業地域である。需要者は店舗や事業所等の出店を企図する企業や収
益物件の開発等を目的とする不動産業者等と考えられる。鳳駅前交通広場の整備により、更なる鳳エリアの拠点性の向
上が期待されるなか、駅前商業地の稀少性は高く、需要は根強い。なお、商業地の取引件数は限定的であり、明確に取
引の中心となる価格帯を見出すことは困難であるも、概ね１坪当たり１２０万円前後の水準と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現下の市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。一方、収益価格は対象標準地において
店舗兼事務所ビルを建築し賃貸することを想定し求めており、収益性を反映した理論的な価格である。対象標準地は駅
前商業地域に存し、需要者は市場性のみならず収益性も考慮して取引の意思決定を行うと考えられることから、比準価
格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺東 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.8]		 [103.8]
100		 360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は概ね順調に持ち直している。不動産市
場は地域や種別によって差はあるものの全般
に回復基調にあり、西区においても概ね順調
に回復している。

令和元年９月に鳳駅前交通広場が完成し、今
後も更なる鳳エリア全体の拠点性の向上が期
待されるところである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺西 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０３

-35		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b ５１３

-22		 堺市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西27m府道、
中間画地
近商

(90,300)
c ５１４

-26		 堺市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西20m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ５０４

-103		 堺市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西24m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
239,593  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
242,468 		 100
[  67.3]
360,279 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.8]
　　　　 100
374,000 
b (　           ) 
423,428  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
436,131 		 100
[ 120.9]
360,737 
374,000 
c (　           ) 
178,438  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,579 		 100
[  51.9]
347,936 
361,000 
d (　           ) 
507,050  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
549,048 		 100
[ 150.0]
366,032 
380,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



堺西 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

88,690,109 
19,646,895 
69,043,214 
59,658,000 
9,385,214 		 （　0.9310）
8,737,634 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    203,200,791 円　　　　（　    311,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺西 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 549.44 Ｓ5F1B 3,056.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   654 ㎡     34.0 m x   27.2 m  前面道路：府道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～５階：事務所（１室５０～６２㎡程度、各階８室）、地下１階：駐車場 ⑦有効率　  67.6 ％
の理由		 同規模賃貸物件の標準的割合である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
309.60 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
549.44 
63.5 
349.12 
4,462 
1,557,773 		 6.0  9,346,638 
3.0  4,673,319 

 2～ 5		 事務所
549.44 
78.1 
429.34 
3,306 
1,419,398 		 3.0  4,258,194 
2.0  2,838,796 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,056.80 
67.6 
2,066.48 

7,235,365 		 26,379,414 
16,028,503 
⑨年額支払賃料      7,235,365 円　×　12ヶ月　＝　      86,824,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,066.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,888,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        86,824,380 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,888,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,535,619 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 86,176,761 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,379,414 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         250,604 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,028,503 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       2,262,744 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      88,690,109 円　　　　（　       135,612 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０５（賃）
　　　　-14		 3,077  
(   3,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
4,396 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,462 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５０６（賃）
　　　　-40		 2,626  
(   2,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 100
[ 75.0]
4,863 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺西 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,575,000 円  　　　　    915,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,628,495 円  　　　       90,712,380　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,835,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,777,500 円  　　　　    915,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       915,000 円  　　　　    915,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       915,000 円  　　　　    915,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,646,895 円　（　　　　　　        30,041 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 915,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   3,056.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 59,658,000 円  
（　　　　　        91,220 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 88,690,109 円      
②総費用 19,646,895 円      
③純収益　①－② 69,043,214 円      
④建物等に帰属する純収益 59,658,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,385,214 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,737,634 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,360 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    203,200,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     311,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺西 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市西区鳳東町一丁７番３０
 1201000063968-0000
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備考