令和6年1月10日　提出 堺西 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -25 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　廣澤　淳一   TEL.

鑑定評価額 37,600,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区家原寺町１丁８番２ ｢家原寺町１－７－１０｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東12m市道 水道、ガス、下水 津久野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   180 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１２ｍ 市道 交通 施設 津久野駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的閑静な中規模一般住宅地域であり、当該地域内において特段の変動要因は見受けられない。今後、地価水 準は、物価高騰、金利上昇リスク等が懸念されるが、微増もしくは横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線、南海本線及び南海高野線沿線を中心とする比較的規模の大きい閑静な住宅地域。需要者は 主に堺市在住の二次取得者層や中堅所得者層等である。物価高・金利上昇リスクが懸念されるものの、当地域は丘陵地 上の閑静な住宅地域であり、需要選好性が比較的高いため、地価水準はやや上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、土 地２００～２５０㎡程度で２５～３５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における複数の事例から試算された実証性の高い価格である。近隣地域は自用取 引が多い１低専内の戸建住宅地域であり、賃貸マンション等の収益物件は皆無であるため試算しなかった。当該地域に おける需要者は快適性、利便性に着目し周辺相場を重視して購入決定するものと判断される。よって本件では、代表標 準地との均衡に留意して、市場実態を反映した比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [103.0] 100 [120.2] [102.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減傾向、高齢化率は横ばいが 続いている。不動産市況は、物価、金利上昇 が懸念される中、立地の良否による二極化が 進行している。 駅徒歩限界圏にあるものの、比較的閑静な住 宅地域であり、地域内において価格形成に影 響を及ぼす特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％