令和6年1月9日　提出 堺西 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -19 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　東北　篤   TEL.

鑑定評価額 37,600,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区上野芝向ヶ丘町１丁１２１９番８ ｢上野芝向ヶ丘町１－１１－１３｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南東5.6m市道 水道、ガス、下水 上野芝 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．６ ｍ市道 交通 施設 上野芝駅南東方 480m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な中規模戸建住宅地域の一部で敷地の細分化の傾向が見られる。今後も良好な住環境を維持するものと考え られるため、需要が根強く、地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線及び南海本線・南海高野線沿線の高価格水準の高い住宅地域である。需要者は、比較的所得 の高い二次取得者が中心である。近隣地域及びその周辺地域は、閑静な中規模戸建住宅地域を形成しており、需給は安 定しており、地価はやや上昇傾向にある。近隣地域における土地価格は１９０㎡程度で、総額３７５０万円前後が取引 の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は第１種低層住居専用地域内に所在し高度利用が困難で、賃貸用戸建住宅及び共同住宅はほとんど見受けられず 、自用目的の低層の戸建住宅を中心に形成されている住宅地域である。そのため、当該地域は収益物件には不適な地域 であり、収益価格は試算しなかった。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [103.0] 100 [ 83.4] [103.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費や金利等の上昇による不動産経済への 影響懸念はあるものの、西区の利便性に優る 地域では、根強い不動産需要があり、地価は 上昇傾向にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 に認められない。地名ブランド力のある地域 性は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％