令和6年1月10日　提出 堺西 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -7 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区鳳北町８丁４４０番２５ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の建売住宅 が多い住宅地域 南6.7m市道 水道、ガス、下水 鳳 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道　 交通 施設 鳳駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅の中に賃貸マンションも散見される住宅地域である。鳳駅勢圏の住宅地域は家族世帯から人 気があり、今後も現状の地域特性を維持した住宅地域として推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市西区及び周辺市区のＪＲ阪和線等沿線の住宅地域である。典型的な需要者は自己居住目的の家族世帯 である。近隣地域を含む鳳駅勢圏は、快速停車駅であることだけでなく、大型商業施設や区役所が揃い生活利便性もあ ることから近年住宅地として人気が高まっている。近隣地域は鳳駅から距離があるが鳳北町の中では比較的街路が広く 需要は堅調である。地域の需要の中心は、新築の戸建住宅（土地１００㎡前後）で三千万円台半ばの物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 多数の代替競争関係にある取引事例のうち、特に価格牽連性の強いＪＲ阪和線各駅から徒歩圏の住宅地の取引事例を採 用し求められた比準価格は、現実の取引市場を反映し信頼性が高い。一方、対象標準地は画地規模から共同住宅の建築 は不適であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益価格は試算しなかった。したがって、比準価格を標準に周 辺類似の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　堺西（府） -10             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の住宅地は、ＪＲ各駅徒歩圏の需要が堅 調な一方、沿岸部や駅から離れ利便性の劣る 地域は需要が弱く、区内の地価の二極化が進 んでいる。 鳳駅勢圏の主に中小規模の戸建住宅が建ち並 ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％ +6.6 ％