令和6年1月5日　提出 堺東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -14 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区野尻町２４１番１７ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が多い 比較的閑静な住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 初芝 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和４年９月に供用開始され た都市計画道路「新家日置荘 線」から約５０ｍ 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 初芝駅西方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅が多い住宅地域の一角にあって、当分は現状の地域的特性を維持し、地価水準は都市計画道路 の完成によりますます多くなるであろう新規分譲地の取引価格に牽引されて形成されていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海初芝駅圏を中心とした中小規模住宅地域。需要者は当堺市に地縁性を有する個人が中心。アフター コロナにおける住宅の供給増、物価高により住宅市況がやや鈍化している側面もあるが、住宅地価が相当高まっている 中百舌鳥駅から二駅目という好立地条件のほか、令和４年９月の都市計画道路の完成により初芝駅へのアクセスが飛躍 的に向上したことによる需要の高まりを受け、地価上昇は顕著。土地３０坪の新築戸建で３千万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当標準地と同じ南海「初芝」駅圏を中心とした中小規模住宅地域に立地している取引事例と比準している 点で説得力を有する。なお、土地規模より共同住宅の想定は難しく、また一戸建ての賃貸市場が成熟していない状況下 で規範性の高い一戸建ての賃貸事例を収集することができなかったため、収益還元法の適用は断念した。従って、代表 標準地との検討も踏まえて、比準価格をもって、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [109.3] [104.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当東区の世帯数は継続して増加、人口はここ 数年社会増が継続、生産年齢人口も増加、土 地取引件数は近年増加傾向、貸家の着工戸数 が大幅に増加。 令和４年９月に都市計画道路が供用開始され た結果、南海初芝駅へは従来より１００ｍ短 縮、国道３１０号へは約９００ｍとアクセス が容易になった。 主要道路から入ってすぐのミニ開発された戸 建住宅地域の一角にある南向き約３５坪の土 地であり、戸建住宅用地としての効用は依然 高い土地。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％