令和6年1月10日　提出 堺東 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -11 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区野尻町７０番１０４ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 初芝 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．７ｍ市道 交通 施設 初芝駅西方 950m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。事業が完了した都市計画道路「新家日置荘線」沿道に店舗等 の進出が見られる。利便性向上に伴う需要の高まりから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で概ね堺市東区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は圏内に居住する一次取得者 である。圏外からの流入も見られる。都市計画道路の事業完了に伴う最寄駅へのアクセス向上、さらに当該沿道に店舗 等の進出も見られるなど、利便性向上に伴う需要の高まりにより、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯 は土地１２０㎡程度の新築戸建で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、戸建住宅建設目的の需要が中心である。比準価格は居住の快適性及 び利便性を重視して価格形成及び取引を行う需要者の行動を反映しており説得力が高い。一方、収益価格は対象標準地 の公法規制等により収益物件の想定が困難であること、戸建住宅の賃貸市場が形成されていないことから試算しなかっ た。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [106.9] [100.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は微減傾向にあるが、一般土地の 取引件数、新設住宅着工戸数は増加傾向にあ り、住宅需要は全般的に底堅く推移している 。 中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な 住宅地域である。利便性向上に伴う需要の高 まりにより、地価は上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　  +2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％