令和6年1月10日　提出 堺東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -10 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区中茶屋１番３７ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北野田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 北野田駅北西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持するもの と予測する。住宅需要は外延部へ拡がりを見せており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で堺市東区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は圏内に居住する一次取得者が中 心であるが、圏外からの流入も見られる。「北野田」駅徒歩圏内を中心とする地価の大きな上昇を受け、住宅需要は外 延部に拡がりを見せている。当地域は需要を喚起する変動要因等はないが、これらの需要の拡がりを受け、地価はやや 上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は土地１２０㎡程度の新築戸建で３，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅建設目的の需要が中心であり、主な需要者は居住の快適性を指標して取引を行う。比準価格は信頼性のある事 例を多数収集し得たなど規範性が高く、かつ需要者の行動を反映しており説得力もある。一方、対象標準地の規模、公 法規制等から収益物件の想定が困難であり、かつ戸建住宅の賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しな かった。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [120.8] [104.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は微減傾向にあるが、一般土地の 取引件数、新設住宅着工戸数は増加傾向にあ り、住宅需要は全般的に底堅く推移している 。 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。 利便性は劣るが、住宅需要の外延部への拡が りを受け、地価はやや上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％