別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺東 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺東 -4 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.
鑑定評価額 29,000,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市東区西野１４６番７
 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,180)
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い閑静な住宅地域
 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 北野田

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 北野田駅南西方

960m		 法令

規制		 １中専
(70,180)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 丘陵地であるものの、急行停車駅である北野田駅徒歩圏の閑静な住宅地であることから今後も現状の特性を維持
した住宅地域として推移すると思料する。また、画地規模が大きい土地については、細分化が進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市東区及び周辺市区の南海高野線沿線の住宅地域である。典型的な需要者は圏内に居住する一次取得者
である。近隣地域は駅からの道程に坂があるものの急行停車駅の北野田駅から徒歩圏であり、古くから名声の高い住宅
地域の大美野と比べた手頃感等から、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。近年規模の大きな宅地を建売業者が購入し
細分化する取引が散見される。需要の中心は３０坪の新築建売で３０００万円から３５００万円程度の物件である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は多数の代替競争関係にある取引事例のうち、特に価格牽連性の高い北野田駅徒歩圏の戸建住宅地に存する取
引事例から求められ、市場の需給動向を適切に反映し説得力がある。一方、収益価格は当該地域では自用の戸建住宅建
設目的での需要が大半であり、賃貸投資市場が成熟していないことから低位に求められた。よって、市場の実態を反映
した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺東 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[101.0]		 100
[120.1]		 [101.0]
100		 114,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の土地取引件数は近年増加している。ま
た、生産年齢人口も継続して増加傾向にあり
、周辺市区からの家族世帯の流入が認められ
る。

駅徒歩圏の主に戸建住宅を中心とする閑静な
住宅地域であり、地域要因に特段の変動はな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺東 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１５

-8		 堺市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西3.7m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ５１５

-33		 堺市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.7m道路、
中間画地
１住居

(70,188)
c ５０５

-7		 堺市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m国道、
中間画地
２住居

(70,200)
d ５０７

-20		 堺市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6.7m市道、
西3m、角地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e ５０４

-6		 堺市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南1.8m、
準角地
１中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
117,965  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
124,723 		 100
[ 112.3]
111,062 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
112,000 
b (　           ) 
117,310  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
114,377 		 100
[  95.6]
119,641 
121,000 
c (　           ) 
105,206  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
113,609 		 100
[  98.6]
115,222 
116,000 
d (　           ) 
112,042  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
108,557 		 100
[ 101.1]
107,376 
108,000 
e (　           ) 
143,508  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
144,071 		 100
[ 134.0]
107,516 
109,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +3.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    114,000 円／㎡]  



堺東 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,856,949 
1,458,001 
6,398,948 
5,435,680 
963,268 		 （　0.9499）
915,008 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     21,279,256 円　　　　（　     83,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺東 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 ＬＳ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   180 ％   254 ㎡     17.3 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階：ファミリータイプ２ＤＫ、平均専有面積約４６㎡ ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 同種の賃貸物件として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
1,638 
208,845 		 1.0  208,845 
2.0  417,690 

 2～ 2		 住宅
150.00 
95.0 
142.50 
1,671 
238,118 		 1.0  238,118 
2.0  476,236 

 3～ 3		 住宅
150.00 
95.0 
142.50 
1,688 
240,540 		 1.0  240,540 
2.0  481,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
91.7 
412.50 

687,503 		 687,503 
1,375,006 
⑨年額支払賃料        687,503 円　×　12ヶ月　＝　       8,250,036 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     412.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,250,036 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       660,003 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,590,033 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           687,503 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,325 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,375,006 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         260,591 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,856,949 円　　　　（　        30,933 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０７（賃）
　　　　-3		 1,637  
(   1,608) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,706 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,671 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５０７（賃）
　　　　-4		 1,624  
(   1,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]
1,659 
c ５０４（賃）
　　　　-1		 1,989  
(   1,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,894 
堺東 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 254,400 円  　　　　     84,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 247,501 円  　　　        8,250,036　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      720,800 円  　　　　     84,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,800 円  　　　　     84,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,800 円  　　　　     84,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,458,001 円　（　　　　　　         5,740 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,435,680 円  
（　　　　　        21,400 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,856,949 円      
②総費用 1,458,001 円      
③純収益　①－② 6,398,948 円      
④建物等に帰属する純収益 5,435,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 963,268 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 915,008 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,602 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,279,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺東 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市東区西野１４６番７
 1221000057692-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺東 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺東 -4 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　坂本　雄介   TEL.
鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市東区西野１４６番７
 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,180)
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い閑静な住宅地域
 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 北野田

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、４．
５ｍ市道		 交通

施設		 北野田駅南西方

960m		 法令

規制		 １中専
(70,180)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、格別の地域要因の変動は見受けられず、今後は、現況を基調と
しつつ、緩やかながら土地の細分化や築古建物の建替え等が進んでいくものと見通される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、堺市東区を中心に隣接周辺市区における南海高野線沿線の街路条件・環境・利便性等が類似した住宅地
域と判定した。需要者は、地縁性を有する一般個人を中心であり、自己の居住用目的での取引が大半である。不動産市
場は全般に回復基調にあるなか、当該圏域における住宅取得需要は安定的に推移している。取引における中心価格帯と
しては、新築戸建で３，０００～３，５００万円の水準と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は戸建住宅を主体としつつ、周辺に共同住宅もみられる住宅地域である。比準価格は、現下の
市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。一方、収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が形成さ
れておらず、低位に試算された。自用目的での取引が大半である同地域の市場特性を鑑み、市場性を反映した比準価格
を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺東 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[101.0]		 100
[121.2]		 [101.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は概ね順調に持ち直している。不動産市
場は地域や種別によって差はあるものの全般
に回復基調にあり、東区においても概ね順調
に回復している。

中小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であ
り、格別の地域要因の変動は見受けられない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺東 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０７

-32		 堺市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東4m、北4m、
三方路
１中専
高度地区2種
(80,160)
b ５１５

-8		 堺市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西3.7m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ５０７

-19		 堺市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.7m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,188)
d ５０５

-110		 堺市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
119,468  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
112,775 		 100
[  99.1]
113,799 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
117,965  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
124,723 		 100
[ 112.3]
111,062 
112,000 
c (　           ) 
112,289  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
111,849 		 100
[  99.8]
112,073 
113,000 
d (　           ) 
101,266  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
120,071 		 100
[ 107.5]
111,694 
113,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



堺東 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,855,936 
1,436,738 
6,419,198 
5,504,400 
914,798 		 （　0.9499）
868,967 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     20,208,535 円　　　　（　     79,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺東 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 ＬＳ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   180 ％   254 ㎡     17.3 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式；ファミリータイプ、平均専有面積；約４５㎡ ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同規模賃貸物件の標準的割合である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,560 
210,600 		 1.0  210,600 
2.0  421,200 

 2～ 3		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,642 
221,670 		 1.0  221,670 
2.0  443,340 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
90.0 
405.00 

653,940 		 653,940 
1,307,880 
⑨年額支払賃料        653,940 円　×　12ヶ月　＝　       7,847,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     405.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,847,280 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       571,990 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,599,290 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           653,940 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,082 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,307,880 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         250,564 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,855,936 円　　　　（　        30,929 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０５（賃）
　　　　-18		 1,600  
(   1,573) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,617 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,642 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５０４（賃）
　　　　-5		 1,751  
(   1,703) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,805 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺東 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,200 円  　　　　     83,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 245,138 円  　　　        8,171,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      708,900 円  　　　　     83,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,436,738 円　（　　　　　　         5,656 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,504,400 円  
（　　　　　        21,671 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,855,936 円      
②総費用 1,436,738 円      
③純収益　①－② 6,419,198 円      
④建物等に帰属する純収益 5,504,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 914,798 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 868,967 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,421 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,208,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺東 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市東区西野１４６番７
 1221000057692-0000
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