別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺堺 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 9-3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　西川　和孝   TEL.
鑑定評価額 55,500,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区遠里小野町２丁６０番３
｢遠里小野町２－３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 524  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1.2:1		 作業所兼倉庫

Ｓ3		 中小規模工場、倉庫
等が多い工業地域
 東5.4m市道 水道、ガス、下水 浅香山

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ市道 交通

施設		 浅香山駅北方

400m		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模工場、倉庫等が多い工業地域であり、地域に変動要因は無く、今後も現状を維持していくものと予測す
る。物価高騰の影響が懸念されるなか地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市及び隣接市などの中小工場・倉庫が見られる工業地域である。主な需要者は工場経営者のほか、倉庫
業を営む地元事業者等と考えられる。諸物価高騰の影響による景気動向が懸念されるなか価格水準はその画地規模によ
り異なるが、３．３㎡当たり３５万円前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中小規模工場、倉庫等が多い工業地域であり、賃貸市場の熟成度は低いことから土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないこと等により収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場性を反映し実証的かつ規範
性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察することに
より、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 工場立地の動向は全国的に増加しているが、
大阪府においてはほぼ横這いとなっている。
特に物流施設の需給が進んでいる。


中小規模工場、倉庫等が多い工業地域である
が、景気動向が懸念されるなか地価水準は上
昇傾向が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０３

-32		 堺市美原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.1m市道、
東4.7m、
南4.7m、
三方路
準工
生産緑地地区
地区計画等
(70,200)
b ５０６

-28		 堺市堺区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4.2m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c ５０７

-4		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.4m市道
、中間画地
工業

(60,200)
d ５０９

-1		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.4m市道
、中間画地
工業

(60,200)
e ５１４

-3		 堺市美原区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西17m府道、
東8m、角地
準工
特別業務地区
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,802  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
84,044 		 100
[  82.5]
101,872 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
56,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
55,650 		 100
[  58.2]
95,619 
95,600 
c (　           ) 
175,964  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
174,426 		 100
[ 150.0]
116,284 
116,000 
d (　           ) 
97,860  		 100
[  85.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
127,563 		 100
[ 127.4]
100,128 
100,000 
e (　           ) 
145,858  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
144,881 		 100
[ 131.5]
110,176 
110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 親族間取
引
 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



堺堺 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,120,417 
2,124,660 
7,995,757 
6,160,010 
1,835,747 		 （　0.9512）
1,746,163 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     39,685,523 円　　　　（　     75,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所 250.00 Ｓ3 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   524 ㎡     24.0 m x   21.8 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建　工場兼事務所 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 工場兼事務所
750.00 
100.0 
750.00 
1,108 
831,000 		 3.0  2,493,000 
1.0  831,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
100.0 
750.00 

831,000 		 2,493,000 
831,000 
⑨年額支払賃料        831,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,972,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,972,000 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,972,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,493,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,930 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          831,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         123,487 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,120,417 円　　　　（　        19,314 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０３（賃）
　　　　-1		 1,296  
(   1,278) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,189 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,124 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,108 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５０４（賃）
　　　　-11		 1,048  
(   1,019) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,059 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺堺 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 384,400 円  　　　　     96,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 299,160 円  　　　        9,972,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      432,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      816,800 円  　　　　     96,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        96,100 円  　　　　     96,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,100 円  　　　　     96,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,124,660 円　（　　　　　　         4,055 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 122,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 50 ％　＋　0.0608 ×  25 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,160,010 円  
（　　　　　        11,756 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,120,417 円      
②総費用 2,124,660 円      
③純収益　①－② 7,995,757 円      
④建物等に帰属する純収益 6,160,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,835,747 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,746,163 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,332 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,685,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺堺 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市堺区遠里小野町二丁６０番３
 1201000351937-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺堺 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 9-3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　坂本　雄介   TEL.
鑑定評価額 55,500,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区遠里小野町２丁６０番３
｢遠里小野町２－３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 524  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1.2:1		 作業所兼倉庫

Ｓ3		 中小規模工場、倉庫
等が多い工業地域
 東5.4m市道 水道、ガス、下水 浅香山

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ市道 交通

施設		 浅香山駅北方

400m		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。周辺において建売住宅が開発されるケースもみられ、今後は
、現況を基調としつつ、緩やかながらも住系用途の比率が高まりつつ推移していくと見通される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、堺市を中心に隣接周辺市における中小規模工場を主体とする工業地域と判定した。需要者は、製造業や
倉庫業等を営む一般事業法人が中心で、自己利用目的での取引が大半である。業種によって差はあるものの全般に収益
改善が認められ、設備投資も持ち直しつつあるなか、地価は工場適地等の在庫不足から上昇傾向にある。取引における
中心価格帯は、画地規模や街路条件によりばらつきがあるが、概ね坪３０万円～４０万円の水準と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は中小規模工場や倉庫を主体とする工業地域で、自用目的での取引が大半である。比準価格は
現下の市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。一方、収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が
形成されておらず、低位に試算された。自用目的での取引が大半である同地域の市場特性を鑑み、市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は概ね順調に持ち直している。不動産市
場は地域や種別によって差はあるものの全般
に回復基調にあり、堺区においても概ね順調
に回復している。

中小規模工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域で
あり、格別の地域要因の変動は見受けられな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０４

-35		 堺市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b ５１２

-19		 堺市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7m市道、
北西7m、
二方路
準工

(70,200)
c ５０９

-111		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東23.6m府道、
西6.7m、
二方路
工業

(60,200)
d ５１４

-103		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西11m市道、
北東6m、
南東6m、
三方路
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,626  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
95,950 		 100
[  82.6]
116,162 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
112,998  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
115,795 		 100
[ 113.7]
101,843 
102,000 
c (　           ) 
125,000  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
133,738 		 100
[ 133.6]
100,103 
100,000 
d (　           ) 
166,531  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 117.6]
153,220 		 100
[ 147.6]
103,808 
104,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　 +17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



堺堺 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,901,202 
2,094,980 
7,806,222 
6,057,450 
1,748,772 		 （　0.9512）
1,663,432 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     37,805,273 円　　　　（　     72,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所 250.00 Ｓ3 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   524 ㎡     24.0 m x   21.8 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式；工場兼事務所の一棟貸し、設備・建物品等；標準的 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 工場兼事務所
750.00 
100.0 
750.00 
1,084 
813,000 		 3.0  2,439,000 
1.0  813,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
100.0 
750.00 

813,000 		 2,439,000 
813,000 
⑨年額支払賃料        813,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,756,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,756,000 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,756,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,439,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,390 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          813,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         120,812 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,901,202 円　　　　（　        18,895 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０３（賃）
　　　　-1		 1,296  
(   1,278) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,234 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,084 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５０７（賃）
　　　　-22		 1,284  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,027 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺堺 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 378,000 円  　　　　     94,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 292,680 円  　　　        9,756,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      432,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      803,200 円  　　　　     94,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,500 円  　　　　     94,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,500 円  　　　　     94,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,094,980 円　（　　　　　　         3,998 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 50 ％　＋　0.0608 ×  25 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,057,450 円  
（　　　　　        11,560 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,901,202 円      
②総費用 2,094,980 円      
③純収益　①－② 7,806,222 円      
④建物等に帰属する純収益 6,057,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,748,772 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,663,432 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,174 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,805,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺堺 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市堺区遠里小野町二丁６０番３
 1201000351937-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考